Der Energieausweis wurde erst im Jahre 2008 eingeführt. Warum kommt es nun zu neuerlichen Änderungen beim Energieausweis? Antworten liefert den Lesern der Rechtsanwalt und Experte Johannes Lindner.

Als das Energieausweis-Vorlage-Gesetz („EAVG“) Anfang 2008 in Kraft trat, wurde auf EU-Ebene mit der Überarbeitung der Gebäuderichtlinie 2002 (2002/91/EG) begonnen, entfallen doch 40 % des Endenergieverbrauchs der EU auf Gebäude. In der Praxis wurde der Energieausweis als zusätzlicher Kostenfaktor für Verkäufer und Vermieter gesehen. Das EAVG sah weitgehende Ausnahmen von der Vorlage des Energieausweises vor. Kein Energieausweis war nötig, wenn dies nach bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften nicht erforderlich war. Unklar war auch, welche rechtlichen Konsequenzen mit einem vorgelegten Energieausweis verbunden sind.

Da die Nichtvorlage des Energieausweises nicht sanktioniert war, war das alte EAVG zahnlos. Als es schließlich galt, die neue Gebäuderichtlinie 2010 (2010/31/EU) umzusetzen, wurden gleichzeitig die Unzulänglichkeiten des alten EAVG behoben.

Welche Neuerungen bringt das EAVG 2012 für Verkäufer bzw. Vermieter von Immobilien?

Das neue EAVG 2012 tritt am 1.12.2012 in Kraft. Es sieht wie schon bisher die Verpflichtung zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises bei Verkauf/Vermietung von Gebäuden an den Käufer/Mieter vor. Betroffen sind ganze Gebäude, einzelne Geschäftsräumlichkeiten und Wohnungen. Neu ist, dass bestimmte im Energieausweis angegebene Kennzahlen bereits in Immobilienanzeigen anzugeben sind und die Nichteinhaltung erstmals mit einer Verwaltungsstrafe bis EUR 1.450,– sanktioniert wird. Käufer/Mieter können darüber hinaus bei einem Verstoß gegen die Vorlage- bzw. Aushändigungspflicht den Verkäufer/Vermieter auf Übergabe eines Energieausweises klagen oder selbst einen Energieausweis einholen und von Verkäufern/Vermietern Kostenersatz verlangen. Einige Ausnahmen von der Vorlagepflicht wurden gestrichen. Ab 1.12.2012 ist auch für Gebäude in Schutzzonen oder Denkmäler ein Energieausweis vorzulegen. Eine der wesentlichen Neuerungen ist, dass der Ersteller des Energieausweises (Sachverständige) unmittelbar vom Käufer/Mieter zur Verantwortung gezogen werden kann, wenn der Energieausweis unter Berücksichtigung von unvermeidlichen Bandbreiten unrichtig ist.

Welche Rechtsfolgen hat die Ausweisvorlage?

Verkäufer/Vermieter haben dafür einzustehen, dass das Gebäude die im Energieausweis angeführten energietechnischen Eigenschaften hat. Damit können gewährleistungsrechtliche oder schadenersatzrechtliche Ansprüche geltend gemacht werden. Ganz wesentlich ist jedoch, dass der Energieausweis nur eine Aussage über die energietechnische Qualität des Gebäudes trifft, nicht aber eine Garantie für einen bestimmten Energieverbrauch darstellt.

Welche Auswirkungen wird der neue Energieausweis auf die Immobranche haben?

Zunächst wird es zu einer verstärkten Transparenz über energietechnische Eigenschaften von Gebäuden kommen, ähnlich wie bei Elektrogeräten. Mittelfristig, und vor allem wenn die Energiepreise weiter steigen, ist davon auszugehen, dass Gebäude mit guter Energieeffizienz und wenig Energieverbrauch verstärkt nachgefragt werden. Bestehende Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz werden schwerer zu vermarkten sein. Solche Immobilien werden– langfristig betrachtet – auf Grund des Marktdrucks entweder saniert werden müssen oder entsprechend weniger Wert haben. Generell ist der Trend zu nachhaltigen Immobilien unaufhaltbar, wie sich bereits heute im Bereich der Gebäudezertifikate zeigt. Gerade im Bereich gewerblicher Immobilien ist die Immobilienbranche ja schon viel weiter entwickelt, als dies der Energieausweis, der sich ja nunmehr aus vier Kennwerten zusammensetzt, vermuten ließe.

Stichwort Zertifikate, was bedeuten sie und welchen Stellenwert haben diese?

Bei Zertifikaten handelt es sich um Gütesiegel für Gebäude. Während der Energieausweis nur Aussagen über die energietechnische Qualität des Gebäudes trifft, gehen die Zertifikate viel weiter. Zertifikate ermöglichen eine gesamtheitliche Betrachtung der Nachhaltigkeit über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Um es plastisch auszudrücken: Es geht nicht nur darum, dass eine Fassade gut gedämmt ist, es geht auch darum, mit welchen Materialien sie gedämmt ist. Es gibt diverse Zertifizierungssysteme, am bekanntesten in Österreich sind klima:aktiv des Lebensministeriums, ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft), welche den Kriterienkatalog des deutschen Zertifikats DGNB an österreichische Baustandards angepasst hat sowie das US-amerikanische System LEED. In Großbritannien hat sich die vom Building Research Establishment (BRE) entwickelte Environmental Assessment Method (BREEAM) durchgesetzt. Gemeinsam ist den Zertifizierungssystemen, dass sie etwa auch den Planungsprozess oder das Potential der Vermeidung von Individualverkehr in ihren Kriterien berücksichtigen. Durch Zertifikate lassen sich Gebäude letztlich klassifizieren und hier geht der Trend unaufhaltsam zu Green/Blue Buildings.

Welche Vorteil haben Green/Blue Buildings?

Green Buildings oder Blue Buildings sind Gebäude, die unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit entwickelt werden. Sie zeichnen sich durch Energieeffizienz und Ressourcenschonung aus, bei Blue Buildings wird die gesamtheitliche Nachhaltigkeit über den gesamten Gebäude-Lebenszyklus betont, von der Entwicklung und Planung, über die Konstruktion, über die Nutzung hin zur Endverwertung. Was früher als „grün“ gegolten hat, ist heute weit mehr als bloßes Verkaufsargument oder nettes Marketing: „getting green“ hat ökonomische Aspekte. Durch eine verbesserte Energienutzung fallen auf Dauer niedrigere Energiekosten an. Mieter sind bereit, höhere Miete zu bezahlen. Untersuchungen zeigen, dass der Lebenszyklus eines Gebäudes verlängert werden kann.

Welche Vorteile bringen Zertifikate?

Nachhaltigkeit ist internationaler Standard und Selbstverständnis. Investoren wissen, dass sie durch Nachhaltigkeit höhere Renditen erzielen können, bei Zertifikaten gibt es Aufschläge, wobei zurzeit die Kosten einer Zertifizierung noch relativ hoch sind. Die Nachfrage für nachhaltige Gebäude nimmt zu. Mieter verlangen vermehrt Betriebskostengarantien und wollen ihre Nebenkosten kennen. Energieeffizienz senkt diese Kosten. Genauso ist eine effiziente, ressourcenschonende, objekt- und standortbezogene Haustechnik gefragt (Stichwort: „Smart Buildings“). Integrale Planung ermöglicht, diese verschiedenen Interessen von Anfang an in ein Projekt einzubeziehen. Zertifikate sind dabei Leitfäden für die gesamtheitliche Entwicklung eines Gebäudes und bieten einen Standard, der Objekte vergleichbar macht. Freilich wird durch diese Entwicklung das Thema Nachhaltigkeit ökonomisiert.

Sie haben die Nutzung von Green Buildings angesprochen. Inwieweit kann ein Investor für eine nachhaltige Nutzung eines Objektes sorgen?

In Skandinavien oder England sind Green Leases schon relativ verbreitet, in Österreich ist das noch kein Thema. Zunächst wird in einem Dialog mit dem Mieter versucht, aus der Perspektive der Nachhaltigkeit ökonomische Vorteile für die Vertragsparteien zu erarbeiten, etwa gemeinsame Energieversorgung oder Einigung auf einen Energieprovider. Teilweise werden auch Schulungen für Mieter angeboten. Nicht zuletzt werden in Mietverträge Bestimmungen aufgenommen, welche den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen sollen.

Mag. Johannes Lindner, MA

Foto: Walter J. Sieberer

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Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu baurechtlichen Fragen stellt, neben wissenschaftlichen Publikationen, einen wesentlichen Beitrag zur Rechtsfortentwicklung dieses Fachgebietes dar. Erläuternd dazu der Baurechtsexperte und Autor mehrerer Fachbücher Dr. Georg Karasek.

Gewährleistungsrecht
Seit der grundlegenden Änderung des Gewährleistungsrechts durch das Gewährleistungsrechts – Änderungsgesetz 2002 musste sich der Oberste Gerichtshof mit einigen Zweifelsfragen beschäftigen.
Im  Gewährleistungsrechts – Änderungsgesetz hat der Gesetzgeber das Wahlrecht des Auftraggebers zwischen dem Anspruch auf Verbesserung einer mangelhaften Leistung und der Preisminderung eingeschränkt. Der Auftraggeber muss nunmehr grundsätzlich dem Auftragnehmer zunächst eine Verbesserungsmöglichkeit einräumen.  Was aber gilt, wenn der Auftraggeber gleich zu einer Ersatzvornahme schreitet und ein anderes Unternehmen mit der Mängelbehebung beauftragt ohne dem Auftragnehmer eine Chance zur Mängelbehebung zu geben? Für diesen Fall hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass der Auftraggeber nur Anspruch auf Ersatz jener Kosten hat, die der Auftragnehmer gehabt hätte, wenn er selbst den Mangel beseitigt hätte. Allfällige Mehrkosten einer Ersatzvornahme muss der Auftraggeber selbst tragen.

Vom Grundsatz, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer zunächst eine Verbesserungsmöglichkeit einräumen muss, sieht das Gesetz aber Ausnahmen vor. Der Auftraggeber kann beispielsweise, aus triftigen, in der Person des Auftragnehmers liegenden Gründen, etwa wegen dessen erwiesener Unverlässlichkeit, die Verbesserung ablehnen und gleich Preisminderung oder die Wandlung (Aufhebung) des Vertrages verlangen. Im konkreten Fall hatte der Auftragnehmer trotz Rüge der vertragswidrigen Maßungenauigkeiten seine Arbeiten unverändert fortgesetzt. Dem Begehren des Auftraggebers auf  Rückzahlung des Werklohnes wurde daher stattgegeben.

Schon vor der Gewährleistungsreform hat gegolten, dass der Auftragnehmer eines Bauvertrages ebenso Gewähr für Mängel zu leisten hat, die bei der Übergabe vorhanden sind, wie bei einem Kaufvertrag der Verkäufer. Das Gewährleistungsrechts – Änderungsgesetz hat aber eine neue Bestimmung eingeführt: die Mangelhaftigkeit wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervorkommt. Im konkreten Fall hatte der Kläger von einem Bauträger eine Wohnung gekauft. Der vom Bauträger beauftragte Installateur hatte die Wasserzuleitungen bereits verlegt, als die weiteren Installationen vom Wohnungskäufer bei einem anderen Professionisten beauftragt wurden. Vier Monate nach der Übergabe vom Bauträger traten in der darunter befindlichen Wohnung Wasserflecken auf. Der Geschädigte begehrte vom Bauträger den Ersatz der Behebungskosten. Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass sich  die gesetzliche Vermutung nur auf den Zeitpunkt der Mangelhaftigkeit bezieht, nicht aber auf den Mangel selbst. Der Kläger hätte beweisen müssen, dass der Mangel vom Bauträger oder dem von diesem beauftragten Installateur herbeigeführt wurde. Da ihm dieser Beweis nicht gelungen sei, könne er auch keine auf die gesetzliche Vermutung gestützten Gewährleistungsansprüche an den Bauträger stellen.

Warnpflicht des Auftragnehmers
Auch die Warnpflicht des Auftragnehmers hat den Obersten Gerichtshof immer wieder beschäftigt. In einem erst heuer entschiedenen Fall ging es um das Mitverschulden des Auftraggebers bei vertraglich vereinbarter Überprüfung von Plänen durch den Auftragnehmer. Der Oberste Gerichtshof entschied kurzerhand, dass  dem Auftraggeber das Mitverschulden seines Planers, der immerhin den falschen Plan gezeichnet hatte, nicht anzulasten sei. Der Auftragnehmer, der die Warnpflicht verletzt hatte, weil er den Planfehler erkennen hätte müssen, wurde zum Ersatz des gesamten Schadens verurteilt.

Beachtlich sind mehrere Entscheidungen seit 2002, die sich ebenfalls mit den Folgen der Warnpflichtverletzung auseinander gesetzt haben. Bis zu diesem Zeitpunkt hat das Höchstgericht judiziert, dass ein Auftragnehmer im Fall einer Warnpflichtverletzung, der das Werk unbrauchbar macht, seinen Entgeltsanspruch zur Gänze verliert. Seither vertritt der OGH die Ansicht, dass der Verlust des Werklohnanspruchs, im Falle eines Mitverschuldens des Auftraggebers, nur teilweise, entsprechend den Verschuldensanteilen eintritt.

Schlussrechnungsvorbehalt
In den letzten Jahren musste sich der Oberste Gerichtshof  wiederholt mit dem sogenannten Schlussrechnungsvorbehalt beschäftigen. Darunter versteht man eine Vertragsklausel, die vorsieht, dass der Auftragnehmer in seiner Schlussrechnung oder spätestens innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der Schlusszahlung, einen begründeten Vorbehalt erheben muss, wenn er nachträgliche Forderungen stellen will. Das Höchstgericht hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass sich der Schlussrechnungsvorbehalt der ÖNORM B 2110 – eine vom Österreichischen  Normungsinstitut für Bauverträge zur Verfügung gestellte Vertragsschablone, die vielfach als Vertragsgrundlage vereinbart wird – zwei unterschiedliche Fälle regelt. Fall eins: der Auftragnehmer hat nicht alle Forderungen in die Schlussrechnung aufgenommen. Fall zwei: der Auftraggeber hat nicht alle Forderungen in der Schlussrechnung des Auftragnehmers anerkannt und daher auch nur einen Teil der Schlussrechnungssumme bezahlt. Im ersten Fall muss der Auftragnehmer den Vorbehalt bereits in die Schlussrechnung aufnehmen, wenn er seinen Werklohnanspruch nicht verlieren möchte. Im zweiten Fall genügt es, wenn der Auftragnehmer den Vorbehalt innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der wegen der Rechnungsabstriche gekürzten Schlusszahlung erhebt. Unterlässt der Auftragnehmer den Vorbehalt, verliert er seinen

Werklohnanspruch.
Die Vorbehaltsklausel enthält aber noch eine weitere Falle für den Aufragnehmer. Die ÖNORM sieht vor, dass der Vorbehalt zu begründen ist. An diese Begründungspflicht legt der Oberste Gerichtshof sehr strenge Maßstäbe an. Auch wenn viele Rechnungspositionen von Kürzungen durch den Auftraggeber betroffen sind, genügt es nicht dagegen pauschale Einwände zu erheben. Es ist vielmehr notwendig, dass der Aufragnehmer detailliert Position für Position begründet, warum er seine Forderung aufrecht erhält. Auch diese Unterlassung führt zum Verlust des Werklohnanspruches.

Sittenwidrige Vertragsklauseln
In den letzten Jahren mussten sich die Gerichte immer häufiger mit sittenwidrigen Vertragsklauseln beschäftigen. In einem Fall sahen allgemeine Geschäftsbedingungen des Auftragnehmers vor, dass Schäden innerhalb von drei Tagen bei sonstigem Anspruchsverlust zu melden sind. Konkret ging es um die Reinigung von Fenstern, die nicht sachgemäß erfolgte, wodurch die Gläser zerkratzt wurden. Da der Auftraggeber diesen Schaden nicht innerhalb der dreitägigen Frist meldete, wollte die Reinigungsfirma den Schaden unter Berufung auf ihre allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht bezahlen. Der Oberste Gerichtshof  sah die Klausel als sittenwidrig an, weil eine so kurze Frist die erkennbaren und versteckten Mängel gleichermaßen umfasst, praktisch alle Rügemöglichkeiten des Auftraggebers beseitigt.
In einem anderen Fall sahen Allgemeine Vertragsbedingungen vor, dass der Auftragnehmer innerhalb von vierzehn Tagen nach Korrektur der Schlussrechnung durch den Auftraggeber ein Korrekturblatt unterschreiben müsse, in dem er die Rechnungsabstriche anerkennt. Sollte das Korrekturblatt nicht innerhalb dieser Frist retourniert werden, würden keinerlei Einwendungen mehr akzeptiert werden. Diese kurze Frist hat der Oberste Gerichtshof als sittenwidrig angesehen. Interessant ist, dass der OGH zum Vergleich die dreimonatige Frist der ÖNORM für den Schlussrechnungsvorbehalt heranzog und diese als „ohnedies schon massiv verkürzt“ gemessen an der gesetzlichen dreijährigen Verjährungsfrist bezeichnete, sie aber nicht als gröblich benachteiligend ansah

Dr. Georg Karasek
www.kwr.at

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OGH: Die Rechtsprechung hatte sich zuletzt wiederholt mit der Frage befasst, ob im Falle von gescheiterten Vertragsverhandlungen auch Ansprüche des Immobilienmaklers bestehen.

In der Entscheidung 3 Ob 56/10x ist der Oberste Gerichtshof diesbezüglich zu dem Ergebnis gekommen, dass kein Provisonsanspruch besteht, wenn den Auftraggebern kein treuwidriges Verhalten vorwerfbar ist – im konkreten Fall wurde dem Makler daher nur der Ersatz des Vertrauensschadens, nicht aber der volle Provisionsanspruch zugebilligt.

Nunmehr stehen wieder einmal die Pflichten eines Immobilienmaklers im Blickpunkt der diesbezüglichen Rechtsprechung. In seiner aktuellen OGH-Entscheidung 2 Ob 202/11m hatte sich der OGH mit der Frage auseinanderzusetzen, wie weit die Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers gehen und ob dem Käufer bei Wandlung des zugrundeliegenden Kaufvertrages auch die Provision vom Makler rückzuerstatten ist.

Im konkreten Fall war der Makler vom Verkäufer mit dem Verkauf einer Liegenschaft samt darauf errichtetem Haus, Baujahr 1930, beauftragt worden und hatte dem Käufer das Haus als „völlig neu und aufwendig renoviert“ angeboten. Diese Beschreibung des Kaufgegenstandes basierte auf den vom Verkäufer erteilten Informationen, welche vom Makler übernommen wurden. Zwischen Verkäufer und Makler war dazu besprochen worden, dass die Renovierungsarbeiten am Haus entweder von ihm selbst – unter Aufsicht von Professionisten – oder direkt von Professionisten durchgeführt worden waren. Mit dem Käufer wurde dieses Thema hingegen im Detail nicht erörtert, sondern lediglich besprochen, dass das Haus „neu renoviert“ ist. Wie sich in weiterer Folge herausstellte, traten am Haus zahlreiche Mängel auf, sodass der Käufer letztlich gegenüber dem Verkäufer die Wandlung des Kaufvertrages gerichtlich durchsetzte.
Vom Makler begehrte der Käufer sodann Ersatz für die im Vorprozess aufgelaufenen Verfahrenskosten, Maklergebühren, frustrierte Kosten im Zusammenhang mit der Vertragsaufhebung, Fahrt- und Übersiedlungskosten etc. sowie die Feststellung der Haftung des Maklers für sämtliche Spät- und Folgekosten aus dem vermittelten Kaufvertrag.
Der Käufer stützte seinen Anspruch auf einen groben Pflichtenverstoß des Maklers; er hatte den Makler mit der Vermittlung einer exklusiven Immobilie, dem neuesten Stand der Technik entsprechend, beauftragt und der Makler hatte ihm das Vorliegen dieser Voraussetzungen beim Kaufgegenstand ausdrücklich zugesagt. Dass sich das Haus entgegen dieser Zusage in einem total mangelhaften Zustand befunden hat, hatte der Makler verschwiegen und den Käufer damit bewusst in die Irre geführt. Der Makler seinerseits rechtfertigte sich damit, dass er nur die Informationen des Verkäufers weitergegeben hatte, an deren Richtigkeit nicht zu zweifeln war, weil sich das Haus in einem einwandfreien Zustand präsentiert hatte. Zudem war ein technisch einwandfreier Zustand des Hauses vom Auftraggeber nicht vorgegeben und vom Makler auch nicht zugesagt worden.

Aus der bisher zum Themenbereich „Pflichten des Immobilienmaklers“ ergangenen Judikatur lässt sich ableiten, dass der Immobilienmakler die Interessen seines Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren hat, wobei eine wechselseitige Informationsverpflichtung besteht. Demnach hat der Makler über sämtliche Umstände zu informieren, die für die Beurteilung des vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Ein Verbraucher ist vom Makler daher auch über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes und dessen Eignung für die vom Käufer beabsichtigte Nutzung zu informieren, soweit ihm diese Umstände als Laie nicht erkennbar sind. Vom Makler wird erwartet, dass er über einschlägige Probleme Bescheid weiß und richtige Auskünfte erteilt. Von einem Pflichtenverstoß des Maklers ist daher dann auszugehen, wenn er den Auftraggeber nicht oder nicht richtig aufklärt oder wenn seine Angaben aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind.
Die Rechtsprechung hat aber auch klargestellt, dass der Makler nicht zur Nachforschung verpflichtet ist; besteht für den Makler keine Veranlassung, an der Richtigkeit der ihm erteilten Informationen zu zweifeln, dann darf er sie auch ohne weitere Nachforschung weitergeben.

Im Lichte dieser Rechtsprechung ist der OGH im konkreten Fall nun zu dem durchaus nachvollziehbaren Ergebnis gelangt, dass dem Makler kein Pflichtenverstoß vorzuwerfen ist, weil es keine objektiven Anhaltspunkte für das mögliche Vorliegen von Mängeln am Kaufgegenstand gegeben hat. Der Makler durfte sich daher darauf verlassen, dass sich das Haus in einem einwandfreien Zustand befindet, ohne dass er noch weitere Nachforschungen hätte tätigen müssen. Der Makler musste den Käufer auch nicht gesondert auf den Umstand hinweisen, dass die Renovierungsarbeiten teilweise unter Mitarbeit des Verkäufers selbst durchgeführt wurden. Letztlich war es dem Käufer im konkreten Fall nicht gelungen, seine Behauptung, er hatte ein dem neuesten Stand der Technik entsprechendes Haus kaufen wollen und ist auch Gegenstand des Maklervertrages gewesen, unter Beweis zu stellen. Mangels Pflichtenverstoß des Maklers wurden die vom Käufer erhobenen Schadenersatzansprüche daher abgewiesen.

Was den Provisionsanspruch betrifft, so ist der OGH hingegen zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Rückforderungsanspruch des Käufers sehr wohl berechtigt ist. Da die Vertragsauflösung aus nicht vom Auftraggeber [= Käufer] zu vertretenden, objektiv wichtigen Gründen erfolgte, hat der Provisonsanspruch zu entfallen. Die Mangelhaftigkeit des Kaufgegenstandes ist im konkreten Fall nämlich unstrittig nicht vom Käufer zu vertreten, sondern fällt eindeutig in die Sphäre des Verkäufers. Gemäß § 7 Abs. 2 MaklerG entfällt daher der Provisionsanspruch des Maklers.

Mag. Simone Maier-Hülle
www.nmh2.at

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Seit Anfang Mai gelten neue Regelungen im Grundbuchsrecht: Die Ziele der Novelle sind die Vereinfachung des Grundbuchsverfahrens, die Ausweitung des IT-Einsatzes und inhaltliche Neuerungen zur Lösung bisher umstrittener Fragen.

Die Umstellung des Grundbuchs hat in Österreich bereits eine lange Tradition die bis in die 1980er Jahre zurückreicht. Neben der Erstellung von Grundbuchsauszügen via Internet können seit dem Jahr 2006 Urkunden (Kaufverträge, Pfandbestellungsurkunden etc.) im Archiv der Urkundensammlung ebenfalls elektronisch eingesehen werden.

Ältere Urkunden und nicht einscannbare Dokumente (z. B. Teilungspläne) müssen zwar immer noch beim Grundbuch in der Urkundensammlung ausgehoben werden, während die Novelle nunmehr bei zu verbüchernden Teilungsplänen eine Vereinfachung bringt: Die Pläne müssen zukünftig nicht mehr im Original eingebracht werden; im Grundbuchsantrag ist vielmehr die Angabe der im Bescheid des Vermessungsamtes angeführten Geschäftszahl ausreichend, mit deren Hilfe die Pläne dann elektronisch eingesehen werden können.

Seit Anfang 2009 sind Grundbuchsgesuche grundsätzlich schriftlich bei Gericht einzubringen, wobei Anwälte sowie Notare – von einigen Ausnahmen abgesehen – die Antragstellung samt Urkunden elektronisch vornehmen müssen. Bisher musste z. B. das Ranganmerkungsgesuch persönlich vom Eigentümer beantragt werden, wohingegen nun das Einverständnis des Eigentümers zur Anmerkung einer beabsichtigten Veräußerung oder Verpfändung auch in einer besonderen Urkunde erklärt werden kann: der sog. Rangordnungserklärung. Damit ist es möglich, ein Ranganmerkungsgesuch im elektronischen Rechtsverkehr einzubringen. Dadurch wurde eine Namensrangordnung eingeführt, die auf eine bestimmte, natürliche oder juristische Person als Berechtigten lautet, wobei für deren Ausnutzung ein Rangordnungsbeschluss nicht mehr beim Grundbuch vorgelegt werden muss. Zur Übertragung der Namensrangordnung ist die Einholung der Zustimmung des Berechtigten ausreichend. Dabei können auch Treuhänder, auf die die Namensrangordnung lautet, die Eintragung des angemerkten Rechts für den Mandanten ohne weiteren Übertragungsnachweis durchführen.

Das zweistufige Verfahren bei der Begründung eines Baurechts wird ebenfalls vereinfacht: statt wie bisher das Baurecht zunächst nur anzumerken und die Abgabenbehörden zur Anmeldung von Vorzugspfandrechten aufzufordern, kann die Eintragung des Baurechts samt bereits, im Vorfeld eingeholter behördlicher Negativbestätigungen gleich beantragt werden.

Auch die Begründung von Wohnungseigentum wird erleichtert: Es ist nun möglich, die bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung zu verändern, um die für die Wohnungseigentumsbegründung notwendigen Miteigentumsanteile zu schaffen, vorausgesetzt, für alle Wohnungseigentümer ist Miteigentum am Liegenschaftsanteil vor Wohnungseigentumsbegründung bereits einverleibt oder die Einräumung von Wohnungseigentum angemerkt und sämtliche Miteigentümer und Wohnungseigentumsbewerber sowie vorrangig Buchberechtigten stimmen zu. Bei Änderung der Miteigentumsanteile durch gerichtliche oder einvernehmliche Nutzwertfestsetzung kommt nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen eine vereinfachte Anteilsberichtigung in Betracht.

Es gibt nun die Möglichkeit, diakritische Zeichen zu verwenden. Dabei wird zumindest die Schreibweise aller Sprachen in angrenzenden Ländern unterstützt. Auf Antrag wird die Schreibweise im Grundbuch insoweit richtig gestellt (wobei die Eingabe dann von Gerichtsgebühren befreit ist), wenn sie keine weiteren Anträge enthält und auf die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung hingewiesen wird.

Die Verbindung von Begehren in einem Gesuch darf im Vergleich zur Einbringung mehrerer Gesuche nicht zu einer Erschwerung, Verzögerung oder Unübersichtlichkeit der Erledigung führen.

Bei einer Abschreibung von einem herrschenden Grundstück hat der Antragsteller anzugeben, ob sich die Grunddienstbarkeit auch auf das Trennstück bezieht. Fehlt diese Angabe, so hat die Eintragung der Grunddienstbarkeit in Bezug auf das Trennstück zu unterbleiben.

Ab November 2012 wird es auch wieder möglich sein, einfache Grundbuchsanträge (z. B. Pfandrechtslöschung, Namensänderung) beim Gericht zu Protokoll zu geben. Verbesserungsaufträgen ist Folge zu leisten: Geschieht dies nicht binnen aufgetragener Frist, gilt das Grundbuchsgesuch als zurückgenommen. Letztlich können die zu verständigenden Personen auf die Zustellung verzichten.

Dr. Stephan Eberhardt

www.lansky.at

Foto: beigestellt

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Ewelina Stobiecka, Local Partner von TaylorWessing e|n|w|c Rechtsanwälte in Warschau, nimmt zu aktuellen Entwicklungen in Polens Baubranche Stellung. Unter anderem wirft die Ende April 2012 in Kraft getretene Novelle des Bauträgergesetzes Probleme auf.

Warschau, 24. Juli 2012. Die Prognosen für die Baubranche in Polen zeigen, dass innerhalb des nächsten Jahres vor allem der Markt im Bereich des Straßenbaus schrumpfen wird, andererseits bleiben auch immer öfter Bauträger nicht von Problemen verschont. Interessanterweise zeigen Branchen-Untersuchungen des Statistischen Zentralamtes, dass im April dieses Jahres die Produktion im Bereich Bau und Montage um 8,1 % höher war als im Vorjahr. Auch ist die Nachfrage nach Sanierungsarbeiten um 11,2% und nach Investitionsarbeiten um 6,7% gestiegen. Auf Grundlage dieser Daten scheint die Baubranche eigentlich nicht von der Krise betroffen.

Zahlreiche Baustellen innerhalb der Baubranche
Eines der Probleme, mit denen sich die Branche konfrontiert sieht, stellt die marode finanzielle Situation der meisten Baufirmen dar. In einer vor kurzem durchgeführten Studie gaben 90% der Bauunternehmer an, dass ihr größtes Problem darin bestehe, dass Vertragspartner die Rechnungen nicht fristgemäß bezahlen. In keiner anderen Branche in Polen sieht die Lage so schlecht aus. Eine unmittelbare Ursache für die ungünstige Situation in der Baubranche liegt auch in dem seit 2009 andauernden Preiswettbewerb zwischen den Firmen, die den Zuschlag aus den Ausschreibungen für die mit der Fußball-Europameisterschaft 2012 verbundenen Investitionen erhalten wollten.

Neues Gesetz erschwert zusätzlich
Auch auf dem Bauträgermarkt kann man Veränderungen beobachten. Hier werden wohl nur die Erfolgreichsten bestehen können. Den Grund dafür bildet die Novelle des sog. Bauträgergesetzes, durch die den Bauträgern seit dem 29. April 2012 mehr Pflichten auferlegt werden, die mit erheblichem Aufwand und (Mehr-)Kosten verbunden sind. Die Gesetzesänderungen sehen u.a. vor, dass die Bauträger zur Übernahme der Hälfte der Kosten für den Vorvertrag in Form einer notariellen Urkunde sowie zur Führung von Treuhandkonten bei einer Bank verpflichtet sind. Seit Mitte 2012 wird daher bereits ein Rückgang der Bauträgertätigkeit im Bereich des Wohnungsneubaus beobachtet. Ein weiteres Problem stellt das Überangebot an Wohnungen in großen Städten dar. Die Wohnungspreise werden fallen, die Einnahmen der Bau-Unternehmen sinken, so dass diese nicht fähig sein werden, neue Investitionen zu tätigen.

Licht am Ende des Tunnels
Beobachter der Baubranche weisen darauf hin, dass vor allem der Bau von Kraftwerken auf der Basis von Verträgen, die in den Jahren 2015 und 2016 umgesetzt werden sollen, Bauunternehmen retten könnten. Zusätzlich ist unter der Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz zu erwarten, dass im Bereich des Schienenbaus, wie auch hinsichtlich des Baus von Bürogebäuden, Produktionshallen und Einkaufszentren weitere Projekte ins Leben gerufen werden. Zweifelsohne werden Bauunternehmen innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre einen Überlebenskampf auf dem polnischen Markt führen müssen, dennoch gibt es – zumindest in manchen Bereichen der Branche – „Licht am Ende des Tunnels“.

Ewelina Stobiecka
Local Partner TaylorWessing e|n|w|c Rechtsanwälte Warschau
www.taylorwessing.com

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Auf der Suche nach neuen Steuereinnahmen hat die Regierung im Rahmen des ersten Stabilitätsgesetzes mit Wirksamkeit ab 1. April 2012 – als eine der ersten Maßnahmen zur Vermögensbesteuerung – die Besteuerung von Verkäufen von Privatimmobilien neu geregelt.

Bisher waren Verkäufe von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nach zehn Jahren bzw. fünfzehn Jahren, bei Inanspruchnahme einer beschleunigten Abschreibung von Investitionen, steuerfrei. Auch eine geltend gemachte Vorsteuer bei vermieteten Immobilien musste nach zehn Jahren nicht mehr korrigiert werden, sodass diese Immobilien nach zehn Jahren mit dem Vorteil der ersparten Umsatzsteuer zur Privatnutzung verwendet werden konnten. All diese Umstände machten insbesondere die sogenannten Vorsorgewohnungen für eine Vermögensveranlagung sehr interessant.

So konnte eine Wohnung, die um einen Betrag von Euro 100.000,00 netto zuzüglich Euro 20.000,00 Umsatzsteuer erworben wurde, nach zehn Jahren z.B. um einen Preis von Euro 140.000,00 ohne Umsatzsteuer weiterverkauft werden, ohne dass der Gewinn von Euro 40.000,00 besteuert werden musste. Wurde jedoch vor diesem Zeitpunkt verkauft, war der gesamte Erlös mit dem Normalsteuersatz zu versteuern, d.h. mit bis zu 50 %.

Mit der neuen Regelung unterliegt nun grundsätzlich jeder Verkauf einer Privatimmobilie einer Besteuerung des dabei erzielten Gewinns. Die sogenannte Immobilienertragssteuer wurde, gleich der Kapitalertragssteuer, mit 25 % festgesetzt. Sie wird auf den Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis (= Veräußerungserlös) erhoben. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen sind den Anschaffungskosten hinzuzurechnen, außer diese wurden bereits steuerlich berücksichtigt. Kosten eines mit dem Verkauf der Immobilie beauftragten Maklers, Rechtsberatungskosten oder sonstiger Aufwand bei der Veräußerung, können jedoch nicht steuermindernd geltend gemacht werden.

Ab dem elften Jahr kann überdies ein jährlicher Inflationsabschlag von 2 %, maximal jedoch 50 %, vom Veräußerungserlös abgezogen werden. Eine geltend gemachte Vorsteuer ist nun über einen Zeitraum von 20 Jahren zu korrigieren, sollte die Wohnimmobilie vor dieser Frist an einen Eigennutzer veräußert oder die Vermietung aufgegeben und die Immobilie für Privatzwecke verwendet werden.

Für unser obiges Beispiel bedeutet dies für einen Verkauf einer nach dem 1. April 2012 angeschafften und vermieteten Wohnung an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Käufer: Nach dem Ablauf von zehn Jahren ist bei einem Verkauf zunächst die in Anspruch genommene Vorsteuer mit einem Betrag von Euro 10.000,00 (das sind 10/20 der als Vorsteuer beanspruchten Umsatzsteuer) zu korrigieren und an das Finanzamt abzuführen. Der Veräußerungserlös von Euro 30.000,00 unterliegt darüber hinaus der Immobilienertragssteuer von 25 %, sodass weitere Euro 7.500,00 an das Finanzamt abzuführen sind. Der Gesamterlös dieses Investments, abgesehen von Mieterträgen und steuerlich abgesetzten Zinsen, verringert sich somit um Euro 17.500,00 oder 43,75 %. Zieht man noch allfällige Makler- und Rechtsberatungskosten ab, ergibt sich ein noch unerfreulicheres Bild.

Allerdings ergibt sich für kurzfristige Immobilienspekulationen ein möglicher Steuervorteil von bis zu 25 Prozentpunkten.

Der Immobilienertragssteuer unterliegen entgeltliche Veräußerungen, also v.a. Verkauf und Tausch von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohn- und Miethäusern- und Wohnungen, Gebäuden auf Pachtgrundstücken und Baurechten.

Allerdings gibt es einige Ausnahmen bzw. Einschränkungen der Besteuerung. So bleibt eine Veräußerung von Wohnimmobilien steuerfrei, wenn diese von der Anschaffung bis zur Veräußerung zumindest zwei Jahre oder aber in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurden. Auch selbst hergestellte Gebäude unterliegen nicht der Steuer, außer sie haben in den letzten zehn Jahren zur Erzielung von Einkünften gedient. Dabei ist aber zu beachten, dass der Grund und Boden auf dem das selbst hergestellte Gebäude steht, sehr wohl der Besteuerung unterliegt.

Eine weitere wesentliche Erleichterung der Besteuerung besteht für Immobilien die am 31. März 2012 nach der alten Regelung keiner Spekulationsbesteuerung mehr unterlegen sind. Für diese Immobilien wird eine einheitliche Bemessungsgrundlage von 14 % des Veräußerungserlöses herangezogen. Dies bedeutet in der Folge eine effektive Besteuerung von 3,5 % des Veräußerungserlöses.

Veräußerungsverluste können immer nur mit Veräußerungsgewinnen aus Immobilienverkäufen desselben Jahres verrechnet werden. Es besteht aber in allen Fällen die Möglichkeit der Option zur Regelbesteuerung, dh die Versteuerung zum allgemeinen Steuersatz. Das wird sich aber nur für sehr geringe Veräußerungserlöse bzw. für den Fall von Verlusten aus sonstigen Einkunftsquellen empfehlen.

Eine Neuheit ist, dass nun auch Umwidmungen von Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 erfolgten, in die Besteuerung einbezogen werden. Voraussetzung ist, dass durch diese Umwidmung eine erstmalige Bebauung möglich wurde. In diesen Fällen kommt eine Bemessungsgrundlage von 60 % des Veräußerungserlöses zur Anwendung, von der die 25 % Immobilienertragssteuer eingehoben wird. Bei einem Erwerb eines Grundstückes nach 31. März 2002 und einer nachfolgenden Umwidmung unterliegt wiederum der gesamte Veräußerungserlös der Besteuerung.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die neue Besteuerung langfristige Immobilieninvestments bestraft und kurzfristige Spekulationen belohnt. Ob das im Sinne der Steuergerechtigkeit beabsichtigt war?

Mag. Alexander Stolitzka
www.eversheds.at

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Die Schutzbestimmungen des Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sind auf Verträge anzuwenden, bei denen der Erwerber (oftmals einer Eigentumswohnung, die erst gebaut wird) dem Bauträger Vorauszahlungen von mindestens EUR 150/m² zu leisten hat (Bauträgervertrag).

Bauträger ist, wer seinem Vertragspartner eine zunächst unbebaute Liegenschaft übereignet und sich darüber hinaus zur Errichtung des Gebäudes (Wohnung) darauf verpflichtet.

Da der Erwerber in solchen Geschäften Vorauszahlungen zu leisten hat und gleichzeitig das wirtschaftliche Risiko einer Insolvenz seines Bauträgers trägt, sieht das BTVG spezielle Schutzbestimmungen vor, um diese Belastungen möglichst auszugleichen – wie etwa:

• umfangreiche Rücktrittsrechte des Erwerbers
• eingeschränkte Rücktrittsrechte des Bauträgers
• Sicherstellungen des Erwerbers, insbesondere für den Baufortschritt

Wenn der Liegenschaftskaufvertrag und der Bauvertrag mit unterschiedlichen Personen geschlossen werden oder das Gebäude selbst errichtet wird, ist das BTVG grundsätzlich nicht anzuwenden. Der Kauf- bzw. Bauvertrag ist dann jeweils individuell zu beurteilen, da in einem solchen Fall eben nicht die besonderen Schutzbedürfnisse eines Bauträgervertrages bestehen.

Eine Ausnahme nimmt das Gesetz jedoch dann an, wenn diese Verträge eine “wirtschaftliche Einheit” iSd § 2 Abs 4 BTVG bilden. Allerdings bietet das BTVG selbst keine gesetzliche Definition dieses Begriffes an, und auch die Rechtsprechung hielt sich bisher mit Klärungsversuchen bedeckt.

Umso erfreulicher ist die Tatsache, dass sich der OGH jüngst in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 (GZ 5 Ob 64/11i) mit dieser Frage auseinandergesetzt hat und erstmals eine klare Aussage zur “wirtschaftlichen Einheit” getroffen hat. Der vorliegenden Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

W hatte ein größeres, unbebautes Grundstück. Er beauftragte die Maklerin S, einzelne Grundstücksteile zu verkaufen. Gleichzeitig stand S in einer Geschäftsbeziehung mit der P GmbH (Bauträger), die Wohnhäuser auf diesen Grundstücken errichten wollte. W kam es einzig auf die kostengünstige Parzellierung seiner Grundstücke an, ob darauf ein Gebäude errichtet werden würde oder nicht war, für ihn nicht von Interesse. Teilweise wurden auf den Grundstücken Häuser von der P GmbH errichtet, teilweise blieben diese unbebaut.

Den Klägern wurde von S ein Grundstück des W vermittelt, die Errichtung des Hauses sollte die P GmbH übernehmen. Beklagter war der treuhänderisch tätige Rechtsanwalt, der jeweils nach einer Freigabe der Kläger Zahlungen an die später insolvente P GmbH vornahm. Die P GmbH hatte das Haus nicht fertiggestellt. Die Kläger begehrten Schadenersatz vom Rechtsanwalt und beriefen sich dabei auf Bestimmungen des BTVG. Der Beklagte wendete dagegen ein, dass in diesem Fall kein Bauträgervertrag vorlag.

Außer Streit stand, dass die Kläger den Bauvertrag nicht mit dem Grundstücksverkäufer schlossen. Das BTVG wäre daher nur dann anwendbar, wenn zwischen diesen beiden Verträgen eine “wirtschaftliche Einheit” iSd § 2 Abs 4 BTVG bestand. Eine solche wird vom OGH nunmehr angenommen, “wenn in vertraglicher, zumindest aber in organisatorischer Hinsicht eine so enge Verflechtung zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer besteht, dass für den Erwerber der objektiv begründete Eindruck einer praktisch wechselseitigen Bedingtheit beider Verträge entsteht”.

RAA Mag. Nikolaus Huber

Nach Ansicht des OGH kommt es bei der Einschätzung einer “wirtschaftlichen Einheit” darauf an, ob der Erwerber entweder beide oder gar keinen Vertrag abschließen kann. Dabei wird auf ein subjektiv-objektives Kriterium abgestellt, nämlich ob ein Erwerber objektiv von der Abhängigkeit der beiden Verträge ausgehen konnte.

Da im vorliegenden Fall zwischen dem Liegenschaftseigentümer und der P GmbH nur ein geschäftlicher Kontakt hinsichtlich der Parzellierung der Grundstücke bestand, aber ansonsten eine wirtschaftlich-organisatorische Verflechtung nicht vorlag, folgte der OGH in diesem Fall der Ansicht der Unterinstanzen und verneinte eine “wirtschaftliche Einheit” iSd § 2 Abs 4 BTVG. Eine rein subjektive Einschätzung des Erwerbers, sich nur für die Liegenschaft samt zu errichtendem Haus zu interessieren bzw. ein gesamthaftes Finanzierungsbedürfnis, reichen nicht für die Annahme einer “wirtschaftlichen Einheit” aus.

Für die Praxis ist zu raten, die Frage der wirtschaftlichen Einheit, sofern nicht ohnehin glasklar gegeben, zu prüfen und im Falle von Zweifeln zu verlangen, dass die Schutzbestimmungen des BTVG schlicht vertraglich nachgebildet werden.

RA DDr. Alexander Hasch
RAA Mag. Nikolaus Huber

www.hasch.eu

Fotos: beigestellt

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Eine gute Dokumentation ist die Basis für die Durchsetzung von Mehrkostenforderungen! Zweck der Dokumentation ist es, Tatsachen nachweisbar und vor allem beweisbar zu machen. In den ÖNORMEN und den Verträgen gibt es verschiedene Pflichten zur Dokumentation. Und es gibt die gesetzlichen Regelungen der Beweislastverteilung in (Bau-) Prozessen. Daher ist eine vollständige und fachgerechte Dokumentation die Grundlage jedes Claims und stellt ein wichtiges Instrument dar, um Ursachen-Wirkungs-Zusammenhänge nachzuweisen. In der Praxis hat sich längst gezeigt, dass man unter Einhaltung bestimmter Regeln langwierige Konflikte und Gerichtsverfahren vermeiden kann.

Bauablaufstörungen infolge von Koordinationsfehlern, mangelhaften Vorarbeiten oder äußeren Einwirkungen prägen den Ablauf vieler Bauprojekte. Weder Auftraggeber noch Auftragnehmer können sich heutzutage Fehler erlauben. Leistungsabweichungen können aus der Sphäre des AG oder des AN stammen, jedenfalls stellen sie ein erhebliches finanzielles Risiko dar, welches die Kosten des Bauvorhabens schnell steigern kann. Deshalb gewinnt ein ordentliches Claim Management, insbesondere die Dokumentation des Bauablaufs und seiner Folgen, zusehends an Bedeutung, gibt es doch kaum ein größeres Bauprojekt ohne Bauzeitverzögerung und ohne Auftreten von Mehrkostenforderungen.

Die vertragsgemäße Dokumentation ist das Fundament jeder Mehrkostenforderung. Nicht dokumentierte Tatsachen müssen erst bewiesen werden! Die ÖNORM B 2110 bestimmt, dass vom AN Bautagesberichte zu führen sind, in denen alle wichtigen, die vertragliche Leistung betreffenden Tatsachen wie Wetterverhältnisse, Arbeiter- und Gerätestand, Leistungsfortschritt etc. fortlaufend festzuhalten sind. Beide Vertragspartner müssen an der Dokumentation mitwirken. Verweigert der AG seine Unterschrift, gelten die in Baubücher/Bautagesberichte eingetragenen Ereignisse als bestätigt, wenn der AG nicht innerhalb von 14 Tagen nach Übermittlung widerspricht. Behauptet der AG später die Unrichtigkeit der dokumentierten Umstände und Leistungen, trägt er die Beweislast.

MKF müssen in prüffähiger Form vorgelegt werden. Bei der Prüffähigkeit kommt es auf eine genaue Darstellung des Ursache-Wirkungs-Zusammenhangs an (OGH 6Ob384/97g). Es muss also im Nachhinein klar verständlich sein, warum welches Ereignis welche Folge auslöste.

Vorausschauende Bauabwicklung als Erfolgsfaktor – WM-Bauprojekt-Support
Im Rahmen der regelmäßigen Tätigkeit in Bauprojekten hat Willheim Müller Rechtsanwälte festgestellt, dass AN sich oft darauf beschränken, in schwierigen Situationen (also wenn bereits eine Schieflage im Projekt eingetreten sind) zu reagieren und erst dann projektsteuernde Maßnahmen zu setzen. Aus diesem Grund haben die Rechtsanwälte den WM-Bauprojekt-Support entwickelt. Gemeinsam mit bauwirtschaftlichen Experten wollen sie zu kalkulierbaren und vorhersehbaren Kosten umfassende Hilfestellung bei der Abwicklung von Bauprojekten geben. Ziel ist der Projekterfolg und die Vermeidung von langwierigen, kostenintensiven Rechtsstreitigkeiten.

Bauprojekte sind in der Regel komplex und erfordern neben technischen auch rechtliche und bauwirtschaftliche Kenntnisse sowie ein Projektmanagement. Der Projektleiter benötigt daher ein Back-Office Team, um zum richtigen Zeitpunkt die erforderlichen Maßnahmen zu setzen. WM bietet dazu einen laufenden Support zu Fixpreisen während des Projekts und nimmt damit den Projektleitern die Hemmschwelle, Fachwissen jederzeit abzurufen.

Eine Einbindung empfehlen die Rechtsanwälte von Willheim Müller im Idealfall schon in der Angebotsphase (Unterstützung beim Vergabeverfahren, der Kalkulation und Angebotsbearbeitung, Bau-Soll Ermittlung, Risiken und unklare Bestimmungen erkennen, Formulierung von Bieterfragen, Dokumentation der Kalkulationsannahmen, Aufarbeitung der K-Blätter, Vertragsverhandlungen,..). Zu Beginn der Ausführungsphase erfolgt die Schulung des Projektleiters im Hinblick auf den Vertrag (Anmeldepflichten, Formalerfordernisse, Ansprechpartner, Warnpflichten…) und die übernommenen Risken; projektbezogene Muster werden erarbeitet (aussagekräftige Bautagesberichte, Behinderungsanzeigen und Korrespondenz). Bei Projektabschluss erfolgt eine Unterstützung bei Abrechnung, Abnahme und Schlussrechnungserstellung sowie bei der Abwehr von ungerechtfertigten Ansprüchen auf Pönale, Bauschaden, Zurückbehaltung des Werklohns und sonstigen Abzüge.

DDr. Katharina Müller

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www.wmlaw.at

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Derzeit liegt ein Ministerialentwurf zur durchgreifenden Novellierung des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG 2012) vor, der mit 01.01.2012 in Kraft treten soll.

Das neue EAVG 2012 regelt die Pflicht des Verkäufers oder Bestandgebers, beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts, dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, sowie die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse des Gebäudes bereits in Anzeigen zur Vorbereitung solcher Rechtsgeschäfte.

Der Verkäufer hat dem Käufer bzw. der Bestandgeber dem Bestandnehmer spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen.

Neu ist somit, dass die im Energieausweis angegebene Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes zwingend als bedungene Eigenschaft iSd § 922 Abs. 1 ABGB gilt; abweichende Vereinbarungen sind auch unter Unternehmern somit nicht zulässig.

Als Rechtsfolge eines nicht vorgelegten Energieausweises sieht das EAVG 2012 – wie bisher – vor, dass zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt und gibt nunmehr dem Käufer bzw. Bestandnehmer das Recht, die Ausweisaushändigung gerichtlich geltend zu machen oder selbst auf Kosten des Verkäufers bzw. Bestandgebers einen Energieausweis einzuholen.

Weiters wird die Nichtvorlage des Energieausweises durch Verkäufer oder Bestandgeber, ebenso wie die Unterlassung der Angabe der Energieeffizienzklasse des Gebäudes in Inseraten als Verwaltungsübertretung mit einer Geldstrafe bis zu 1.450,00 Euro geahndet. Immobilienmakler sind entschuldigt, wenn sie ihre Auftraggeber über die Informationspflicht aufgeklärt und zur Bekanntgabe der Energieeffizienzklasse aufgefordert, diese Information jedoch nicht erhalten haben.

Ausnahmen vom Gesetz sollen drastisch eingeschränkt werden, insbesondere fallen nunmehr auch Gebäude in Schutzzonen unter die Informations- bzw. Vorlage- und Aushändigungspflicht. Andererseits wird für Einfamilienhäuser die Vorlagepflicht dahingehend aufgeweicht, dass auch mit der Vorlage/Aushändigung eines Ausweises über die Gesamtenergieeffizienz eines „vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz“ dem Gesetz Genüge getan wird.

Höchst fraglich ist, ob mit dieser Gesetzesnovelle das eigentliche Ziel der EU-Richtlinie, nämlich die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, dh die Energiemenge, die benötigt wird, um den Energiebedarf im Rahmen der üblichen Nutzung des Gebäudes zu decken, zu verbessern, erreicht wird. Laut EU-Richtlinie soll der Energieausweis nämlich nicht nur Informationen über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes, sondern auch praktische Hinweise zu deren Verbesserung liefern. Laut derzeit vorgesehener Definition des Energieausweises in § 2 EAVG handelt es sich jedoch nur um einen „Ausweis, der die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes angibt“, ohne Verbesserungsmöglichkeiten aufzuzeigen.

Rechtsanwälte
Mag. Nicole NEUGEBAUER-HERL
Mag. Simone MAIER-HÜLLE

www.nhm2.at

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Bauvorhaben sind teuer und in aller Regel auch meist teurer als ursprünglich vereinbart. Oft versuchen Bauherren durch Beauftragung eines Generalunternehmers der Mehrkosten Herr zu werden.

Massives Kostenrisiko. Das Kostenrisiko versuchen Bauherren durch Pauschalpreisvereinbarungen in den Griff zu bekommen. Begriffe wie „Pauschalpreis“, „Pauschalfestpreis“ oder „Fixpreis“ vermitteln die trügerische Sicherheit, der vertraglich festgelegte Preis könne sich nicht erhöhen und werde wie vereinbart abgerechnet werden. Dieser Irrtum hat schon zahlreiche Bauherren in finanzielle Bedrängnis gebracht, sobald vom Generalunternehmer die Schlussrechnung gelegt wurde. Auch ein „Pauschalfestpreis“ ist nicht in Stein gemeißelt. Unveränderlich ist ein solcher Preis nur, wenn überhaupt, unter der Annahme, dass es im Ablauf des Bauvorhabens zu keinen Abweichungen kommt. Dass es Bauvorhaben ohne solche Abweichungen so gut wie nie gibt, weiß jeder, der sich mit Bauvorhaben regelmäßig beschäftigt.
Gerade in Zeiten angespannter wirtschaftlicher Lage müssen Bauunternehmen versuchen, durch knapp kalkulierte Preise und günstige Angebote ihre Auftragsbücher zu füllen. Ganz bewusst wird also miteinkalkuliert, dass der ursprünglich vereinbarte „Fixpreis“ durch Nachträge erhöht werden wird. Der diesbezügliche Fachausdruck ist „Claim Management“ und bezeichnet letztlich ein Werkzeug, um Ansprüche der Vertragsparteien aufgrund von Abweichungen vom ursprünglich Vereinbarten ordnungsgemäß aufzubereiten und im richtigen Moment zu stellen oder abzuwehren.

Mehrkostenforderungen aufgrund von Abweichungen. Abweichungen bei Bauvorhaben, die regelmäßig zu Mehrkostenforderungen führen, können einerseits nach Typen eingeteilt werden: (i) Leistungsänderungen, (ii) Behinderungen und (iii) unterschiedliche Vertragsauslegung. Andereseits können sie auch nach Verursacher eingeteilt werden: (a) vom Generalunternehmer verursacht: Unterschätzung des Aufwands in der Angebotsphase; Unterschätzung durch Subunternehmer, die dann ihrerseits höhere Ansprüche an den Generalunternehmer stellen; Kostenüberschreitung durch unvorhergesehene Schwierigkeiten; (b) vom Bauherrn verursacht: zusätzlich verlangte Leistungen oder Änderungswünsche; späte Freigabe von Plänen oder Details; Änderungsnotwendigkeiten aufgrund mangelhafter Beratung durch Architekten oder sonstige Berater.

Vertragsgestaltung ist wesentlich, aber nicht alles. All diese Abweichungen führen üblicherweise zu Mehrkostenforderungen des Generalunternehmers. Nicht alle Mehrkosten sind vom Bauherrn aber auch zwangsläufig zu bezahlen. Welche Kosten letztlich voll auf den Bauherrn durchschlagen und auf welchen der Generalunternehmer sitzen bleibt, ist zuerst einmal eine Frage der Vertragsgestaltung. Aus Sicht des Bauherrn reicht es aber bei Weitem nicht aus, in der Preisvereinbarung des Generalunternehmervertrags eine Pauschale zu vereinbaren. Vielmehr müssen generelle Regelungen vorgesehen werden, wie mit den oben genannten Abweichungen umzugehen ist. Dabei sollte nicht nur auf die gesetzliche werkvertragliche Warnpflicht abgestellt werden, sondern detaillierte vertragliche Regelungen aufgenommen werden, wie der Generalunternehmer mit drohenden Mehrkosten umzugehen hat, wie, wann und unter Anschluss welcher Unterlagen er diese zu kommunizieren hat und welche Konsequenzen es hat, wenn der Bauherr gar nicht, nicht ordnungsgemäß oder nicht fristgerecht reagiert.

Neben dem Generalunternehmervertrag sind die Bestimmungen der einschlägigen ÖNORMEN, allen voran der ÖNORM B 2110 zu beachten. Aber auch diese gelten (mit einzelnen Ausnahmen) nicht kraft Gesetz oder kraft Handelsbrauch sondern ausschließlich kraft Vereinbarung. Außerdem sind auch in der ÖNORM B 2110 viele Bereiche des Claim Managements nicht oder nur unzureichend geregelt.
Es sollte daher einerseits aus Sicht des Bauherrn vermieden werden, unreflektiert die ÖNORM B 2110 für anwendbar zu erklären, andererseits müssen trotz Anwendbarkeit dieser Norm Grundsätze der Behandlung von Mehrkosten vertraglich ausgearbeitet und vereinbart werden. Internationale Musterverträge, allem voran die FIDIC Muster, können hier Anregungen geben. Sie enthalten detaillierte und durchaus ausgewogene Ansätze zum Claim Management. Da sie aber nicht vor dem Hintergrund kontinentaleuropäischen Rechts geschaffen wurden, ist auch von einer unreflektierten Verwendung dieser Muster dringend abzuraten.

Lückenlose Dokumentation ist auch für den Bauherrn unerlässlich. Ein weiterer wesentlicher Aspekt beim Umgang mit Mehrkostenforderungen ist die Tatsache, dass die meisten Bauunternehmen, vor allem die größeren, diesbezüglich sehr gut dokumentiert sind. Sie beginnen in der Regel unmittelbar ab Unterschriftsleistung sämtliche Umstände zu dokumentieren und aufzuarbeiten, die zu Mehrkostenforderungen führen können. Bauherrn sind in der Regel bei weitem schlechter dokumentiert und haben weder die Ressourcen und vor allem nicht die Erfahrung, über den gesamten Zeitraum des Bauvorhabens eine vergleichbare Dokumentation zu führen. Gerade für Bauherrn ist es daher wichtig, auf diesen Aspekt besonders Augenmerk zu legen und entweder durch gut geschulte Mitarbeiter oder durch externe Berater sicherzustellen, unberechtigten Mehrkostenforderungen entsprechend gut dokumentiert entgegentreten zu können.

MMag. Dr. Wolfgang G. Tichy
www.schoenherr.eu

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