Bei Wohnungen, die dem Richtwertmietzins unterliegen – die klassische Altbauwohnung –, kann der Vermieter zusätzlich zum gesetzlich gedeckelten Richtwertzins einen Lagezuschlag verrechnen, wenn die Wohnung eine über dem Durchschnitt liegende Lage aufweist.
Voraussetzung dafür ist aber, dass der Vermieter dem Mieter die den Zuschlag rechtfertigenden Umstände spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrages schriftlich bekannt gibt (§ 16 Abs 4 MRG). Vermieter waren gut beraten, all jene Umstände direkt in den Mietvertrag zu textieren, um nicht einen Verlust des Zuschlages zu riskieren. Ein Vermieter vergaß, den Lagezuschlag in den Mietvertrag aufzunehmen, worauf der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses begehrte. Der Vermieter berief sich auf ein Exposè des Maklers, das der Mieter bei der Besichtigung der Wohnung ausgehändigt erhielt. Und bekam Recht.
Der OGH judizierte, dass auch die Aushändigung eines nicht unterschriebenen Exposés durch den Makler anlässlich der Besichtigung der Wohnung diesem Erfordernis genügt. Das Schriftlichkeitsgebot bezweckt eine ausreichende verbale Umschreibung jener Kriterien, die einen Lagezuschlag rechtfertigen, damit der Mieter diese überprüfen kann. Dieser Zweck wird auch durch die Übergabe eines Exposés gewahrt und erfordert nicht eine Unterschrift des Vermieters auf dem Dokument. Ebensowenig ist es notwendig, dass der Vermieter selbst das Dokument aushändigt; es genügt, dass der mit der Vermittlung der Wohnung beauftragte Immobilienmakler dies tut. Dem Vermieter ist aber geraten, die Übergabe eines Exposès vom Mieter bestätigen zu lassen, zumal die Beweislast für die tatsächliche Aushändigung beim Vermieter liegt.
OGH 29. September 2016, 5 Ob 71/16a
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Foto: Walter J. Sieberer
Dr. Christian NORDBERG, , LL.M.
HULE | BACHMAYR-HEYDA | NORDBERG Rechtsanwälte GmbH
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