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Risikominimierung bei M&A und Immobilientransaktionen durch Gewährleistungsversicherung

Dr. Clemens Lanschützer, Partner bei Eisenberger & Herzog

Risikominimierung bei M&A und Immobilientransaktionen durch Gewährleistungsversicherung – ein neuer Trend in Österreich?

Verkäufer und Käufer verfolgen beim Verkauf eines Unternehmens oder einer Immobilie naturgemäß entgegengesetzte Interessen. Der Verkäufer möchte einen hohen und sofort verfügbaren Kaufpreis bei gleichzeitiger Haftungsbeschränkung. Der Käufer möchte dagegen umfassende und besicherte Gewährleistungszusagen mit langen Verjährungsfristen. Ein verbleibendes Risiko führt meist zu einer Kaufpreisreduktion. All dies kann erhebliche Transaktionskosten verursachen und nicht selten scheitern Vertragsverhandlungen an den entgegengesetzten Erwartungen der Parteien. Zur Lösung dieses Spannungsverhältnisses kann eine Gewährleistungsversicherung, auch Warranty and Indemnity Insurance („W&I Versicherung“) genannt, eine sinnvolle Alternative sein.

Im angloamerikanischen Raum werden W&I Versicherungen seit vielen Jahren in M&A und großvolumigen Immobilientransaktionen eingesetzt und auch in Kontinentaleuropa erfreuen sie sich aufgrund von gesunkenen Kosten rasant steigender Beliebtheit, v.a. im Immobilienbereich. Auch für den österreichischen Markt gäbe es sinnvolle Einsatzmöglichkeiten, derzeit ist man hier aber noch zurückhaltend.

Über 90% aller W&I Versicherungen werden vom Käufer abgeschlossen – Anspruchsgegner ist daher der Versicherer und es wird oft vereinbart, dass weitere Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer sowie ein Rückgriff des Versicherers gegen den Verkäufer weitgehend ausgeschlossen sind.

Nicht alle Gewährleistungszusagen sind versicherbar, so etwa Bußgelder, Konzernverrechnungspreise und Umweltrisiken. Zudem sind nur dem Käufer vor Transaktionsabschluss unbekannte Risiken versicherbar. Bekannte Risiken und bestimmte Umweltrisiken lassen sich uU über eine zusätzliche Versicherung abdecken. Ebenso ist die W&I Versicherung mit einer Rechtstitelversicherung kombinierbar, mit der mangelndes Eigentum des Verkäufers am Kaufgegenstand versicherbar ist.

Der Versicherungsprozess kann in 2-3 Wochen – parallel zu den Kaufvertragsverhandlungen – abgewickelt werden. Der maximal auszahlbare Versicherungsbetrag entspricht idR (ist aber verhandelbar) 10-30% des Kaufpreises und die Laufzeit den für die Gewährleistungszusagen vereinbarten Verjährungsfristen. Die Einmalprämie beträgt durchschnittlich 1-2% des Limits und der Versicherungsnehmer hat einen Selbstbehalt iHv rund 1% des Kaufpreises zu tragen.

Vorteile aus Verkäufersicht:
– Clean Exit: rascher Ausstieg aus einem Investment ohne lange Haftungsfristen (v.a. Private Equity Verkäufer, Investmentfonds am Ende ihres Lebenszyklus und Abbauvehikel).
– Einsatz bei Bieterverfahren: niedrige Haftungsobergrenzen und kurze Verjährungsfristen sowie Aufforderung an die Bieter, eine W&I Versicherung abzuschließen.
– Rascher Verhandlungsabschluss: Haftungsbeschränkungen und Gewährleistungszusagen sind rasch verhandelbar.
– Beschränkung persönlicher Haftung: bei natürlichen Personen als Verkäufer (zB Familienunternehmen oder Startups).
– Liquidität: der Verkäufer kann über den Kaufpreis sofort verfügen.

Vorteile aus Käufersicht:
– Einsatz bei Bieterverfahren: Bieter kann niedrige Haftungsobergrenzen und kurze Verjährungsfristen akzeptieren, ohne das erhöhte Risiko einpreisen zu müssen, da es zum Versicherer transferiert wird (Wettbewerbsvorteil!).
– Mangelnde Bonität des Verkäufers: beim Erwerb vom Insolvenzverwalter, einem Verkäufer in wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder von natürlichen Personen kann die Bonität des Verkäufers durch jene des Versicherers ersetzt werden.
– Mächtiger Verkäufer: der Käufer kann niedrige Haftungsobergrenzen und kurze Verjährungsfristen akzeptieren und sich die zusätzlich gewünschte Risikodeckung separat sichern.

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Foto: beigestellt