Rechtsanwältin Mag. Lisa Matousek von Brauneis Klauser Prändl Rechtsanwälte erläutert eine akuelle Entscheidung des OGH zum Thema vom Nachbargrundstück ausgehender Immissionen.

Sachlage.

Die Streitteile bewohnen ein Gebäude in der Wiener Innenstadt. Die Wohnung des klagenden Mieters ist direkt über jener des beklagten Mieters gelegen; beide Wohnungen sind hof- bzw. gartenseitig ausgerichtet und jeweils mit einer Terrasse ausgestattet. Der Beklagte raucht täglich ein bis zwei Zigarren, eine davon idR zwischen Mitternacht und zwei Uhr früh. Der Beklagte raucht im Winter und bei Schlechtwetter bei geschlossenem Fenster und lüftet danach, im Sommer bei geöffnetem Fenster oder auf der Terrasse. Der klagende Mieter fühlt sich als Nichtraucher durch den aufsteigenden Zigarrenrauch massiv beeinträchtigt. Eine die Ortsüblichkeit jedenfalls ausschließende Gesundheitsgefährdung des von der Rauchimmission Betroffenen, konnte im Verfahren nicht festgestellt werden. Der klagende Mieter begehrte, den Beklagten auf Unterlassung der von seiner Wohnung ausgehenden Rauch- und Geruchsimmissionen zu verpflichten.

Anspruchsgrundlagen in Österreich.

Einem „gestörten“ Berechtigten steht gegen seinen rauchenden Nachbarn u.U. ein Unterlassungsanspruch nach ABGB zu, sofern durch Geruchsimmissionen ein nach den örtlichen Verhältnissen vorherrschendes gewöhnliches Maß überschritten wird sowie die ortsübliche Benutzung der/s eigenen Grundstücks/Wohnung wesentlich beeinträchtigt wird. Im Falle einer festgestellten Gesundheitsgefährdung entfällt die Voraussetzung der Ortsunüblichkeit. Im Bereich von Mietverhältnissen kann der „gestörte“ Mieter u.U. gemäß ABGB seinen eigenen Vermieter durch Vertragszuhaltung dazu verpflichten, gegen benachbarte Geruchsverursacher vorzugehen (ein Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, seinen Mieter im Gebrauch des Bestandobjekts gegen Störungen zu schützen); gegebenenfalls stehen dem gestörten Mieter Mietzinsminderungsansprüche gegen seinen Vermieter zu. Bei gesetz- oder vertragswidriger Verwendung des Mietobjektes, steht dem Vermieter gegen seinen rauchenden Mieter uU ein Unterlassungsanspruch zu; sofern dabei überdies wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden u.U. der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs.

Hausordnung bzw Wohnungseigentumsvertrag.

Wird ein Rauchverbot für Bereiche außerhalb der eigenen vier Wände vereinbart, so gründet ein Verstoß u.U. einen Unterlassungsanspruch gegen den Störenfried. Die Vereinbarung eines mietvertragliches Rauchverbotes für den eigenen Mieter sollte – sofern im Einzelfall ausverhandelt – m.E. zulässig sein (allenfalls auf Allgemeinflächen sowie das Innere des Mietobjekts beschränkt; nicht jedoch auch für die dem Mietobjekt zugeordneten Außenflächen wie Balkone, da eine solche Vereinbarung wegen gröblicher Benachteiligung des Mieters unwirksam sein könnte).

Erwägungen des OGH zur Entscheidung 2Ob1/16k.

Das Eindringen von (Zigarren-)Rauch in die Nachbarwohnung stellt keine unmittelbare Zuleitung i.S.d. ABGB dar, die unabhängig von Ortsüblichkeit und Wesentlichkeit untersagt wäre. Bei der Auslegung der Begriffe „ortsübliche Verhältnisse“ und „ortsübliche Benützung“ ist in größeren Städten das betroffene „Viertel“ maßgeblich, wobei auch die konkrete Lage der Wohnungen der Streitteile zueinander zu berücksichtigen ist. Eine allfällige „wesentliche Beeinträchtigung“ ist anhand eines objektiven Maßstabes (Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen) zu prüfen, wobei persönliche Lebensumstände und individuelle Gewohnheiten aller Beteiligten in die vorzunehmende Interessenabwägung einfließen können.

Das Urteil.

Der OGH entschied: sofern in einer Wohnanlage ein Mieter auf seiner Loggia (bzw bei geöffneten Fenstern in seiner Wohnung) bis zu 5,5 Stunden täglich intensiv wahrnehmbaren, von seinem rauchenden Nachbarn ausgehenden Zigarrengeruch ausgesetzt ist, liegt unabhängig von einer allfälligen Gesundheitsschädlichkeit, eine nicht ortsübliche und wesentliche Beeinträchtigung durch Geruchsimmissionen vor. Dem betroffenen Mieter steht ein Unterlassungsanspruch zu, der jedoch aufgrund einer Abwägung mit den Interessen des rauchenden Nachbarn (wechselseitiges Rücksichtnahmegebot) auf bestimmte Tageszeiträume zu beschränken ist.

Fazit.

Ob und in welchem Ausmaß vom Nachbargrundstück ausgehende Immission (z.B. Rauchen oder Grillen am Balkon) erfolgreich bekämpft werden können, unterliegt der Einzelfallbeurteilung. Dabei ist das nachbarrechtliche, gegenseitige Toleranz- und Rücksichtnahmegebot zu beachten, sowie ein ausgewogener Interessenausgleich zwischen benachbartem „Störer“ und „gestörten“ Immissionsbeeinträchtigten zu ermitteln.

Foto: beigestellt

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