Die Ansprüche des Immobilienmaklers bei gescheiterten Verhandlungen

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OGH: Die Rechtsprechung hatte sich zuletzt wiederholt mit der Frage befasst, ob im Falle von gescheiterten Vertragsverhandlungen auch Ansprüche des Immobilienmaklers bestehen.

In der Entscheidung 3 Ob 56/10x ist der Oberste Gerichtshof diesbezüglich zu dem Ergebnis gekommen, dass kein Provisonsanspruch besteht, wenn den Auftraggebern kein treuwidriges Verhalten vorwerfbar ist – im konkreten Fall wurde dem Makler daher nur der Ersatz des Vertrauensschadens, nicht aber der volle Provisionsanspruch zugebilligt.

Nunmehr stehen wieder einmal die Pflichten eines Immobilienmaklers im Blickpunkt der diesbezüglichen Rechtsprechung. In seiner aktuellen OGH-Entscheidung 2 Ob 202/11m hatte sich der OGH mit der Frage auseinanderzusetzen, wie weit die Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers gehen und ob dem Käufer bei Wandlung des zugrundeliegenden Kaufvertrages auch die Provision vom Makler rückzuerstatten ist.

Im konkreten Fall war der Makler vom Verkäufer mit dem Verkauf einer Liegenschaft samt darauf errichtetem Haus, Baujahr 1930, beauftragt worden und hatte dem Käufer das Haus als „völlig neu und aufwendig renoviert“ angeboten. Diese Beschreibung des Kaufgegenstandes basierte auf den vom Verkäufer erteilten Informationen, welche vom Makler übernommen wurden. Zwischen Verkäufer und Makler war dazu besprochen worden, dass die Renovierungsarbeiten am Haus entweder von ihm selbst – unter Aufsicht von Professionisten – oder direkt von Professionisten durchgeführt worden waren. Mit dem Käufer wurde dieses Thema hingegen im Detail nicht erörtert, sondern lediglich besprochen, dass das Haus „neu renoviert“ ist. Wie sich in weiterer Folge herausstellte, traten am Haus zahlreiche Mängel auf, sodass der Käufer letztlich gegenüber dem Verkäufer die Wandlung des Kaufvertrages gerichtlich durchsetzte.
Vom Makler begehrte der Käufer sodann Ersatz für die im Vorprozess aufgelaufenen Verfahrenskosten, Maklergebühren, frustrierte Kosten im Zusammenhang mit der Vertragsaufhebung, Fahrt- und Übersiedlungskosten etc. sowie die Feststellung der Haftung des Maklers für sämtliche Spät- und Folgekosten aus dem vermittelten Kaufvertrag.
Der Käufer stützte seinen Anspruch auf einen groben Pflichtenverstoß des Maklers; er hatte den Makler mit der Vermittlung einer exklusiven Immobilie, dem neuesten Stand der Technik entsprechend, beauftragt und der Makler hatte ihm das Vorliegen dieser Voraussetzungen beim Kaufgegenstand ausdrücklich zugesagt. Dass sich das Haus entgegen dieser Zusage in einem total mangelhaften Zustand befunden hat, hatte der Makler verschwiegen und den Käufer damit bewusst in die Irre geführt. Der Makler seinerseits rechtfertigte sich damit, dass er nur die Informationen des Verkäufers weitergegeben hatte, an deren Richtigkeit nicht zu zweifeln war, weil sich das Haus in einem einwandfreien Zustand präsentiert hatte. Zudem war ein technisch einwandfreier Zustand des Hauses vom Auftraggeber nicht vorgegeben und vom Makler auch nicht zugesagt worden.

Aus der bisher zum Themenbereich „Pflichten des Immobilienmaklers“ ergangenen Judikatur lässt sich ableiten, dass der Immobilienmakler die Interessen seines Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren hat, wobei eine wechselseitige Informationsverpflichtung besteht. Demnach hat der Makler über sämtliche Umstände zu informieren, die für die Beurteilung des vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Ein Verbraucher ist vom Makler daher auch über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes und dessen Eignung für die vom Käufer beabsichtigte Nutzung zu informieren, soweit ihm diese Umstände als Laie nicht erkennbar sind. Vom Makler wird erwartet, dass er über einschlägige Probleme Bescheid weiß und richtige Auskünfte erteilt. Von einem Pflichtenverstoß des Maklers ist daher dann auszugehen, wenn er den Auftraggeber nicht oder nicht richtig aufklärt oder wenn seine Angaben aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind.
Die Rechtsprechung hat aber auch klargestellt, dass der Makler nicht zur Nachforschung verpflichtet ist; besteht für den Makler keine Veranlassung, an der Richtigkeit der ihm erteilten Informationen zu zweifeln, dann darf er sie auch ohne weitere Nachforschung weitergeben.

Im Lichte dieser Rechtsprechung ist der OGH im konkreten Fall nun zu dem durchaus nachvollziehbaren Ergebnis gelangt, dass dem Makler kein Pflichtenverstoß vorzuwerfen ist, weil es keine objektiven Anhaltspunkte für das mögliche Vorliegen von Mängeln am Kaufgegenstand gegeben hat. Der Makler durfte sich daher darauf verlassen, dass sich das Haus in einem einwandfreien Zustand befindet, ohne dass er noch weitere Nachforschungen hätte tätigen müssen. Der Makler musste den Käufer auch nicht gesondert auf den Umstand hinweisen, dass die Renovierungsarbeiten teilweise unter Mitarbeit des Verkäufers selbst durchgeführt wurden. Letztlich war es dem Käufer im konkreten Fall nicht gelungen, seine Behauptung, er hatte ein dem neuesten Stand der Technik entsprechendes Haus kaufen wollen und ist auch Gegenstand des Maklervertrages gewesen, unter Beweis zu stellen. Mangels Pflichtenverstoß des Maklers wurden die vom Käufer erhobenen Schadenersatzansprüche daher abgewiesen.

Was den Provisionsanspruch betrifft, so ist der OGH hingegen zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Rückforderungsanspruch des Käufers sehr wohl berechtigt ist. Da die Vertragsauflösung aus nicht vom Auftraggeber [= Käufer] zu vertretenden, objektiv wichtigen Gründen erfolgte, hat der Provisonsanspruch zu entfallen. Die Mangelhaftigkeit des Kaufgegenstandes ist im konkreten Fall nämlich unstrittig nicht vom Käufer zu vertreten, sondern fällt eindeutig in die Sphäre des Verkäufers. Gemäß § 7 Abs. 2 MaklerG entfällt daher der Provisionsanspruch des Maklers.

Mag. Simone Maier-Hülle
www.nmh2.at