In der Entscheidung 10 Ob 54/24z vom 17.12.2024 hat sich der OGH ausführlich mit der vertraglich vereinbarten Wertsicherung und der Rückzahlung von Bewirtschaftungskosten auseinandergesetzt. Diese wichtige Entscheidung des OGH vom 17.12.2024 stellt einen Eckpfeiler auch für künftig zu erstellende Mietverträge und Bestandsverhältnisse dar!

Wertsicherung und Vertragsformblätter (Formularverträge und AGB):

Bekanntlich hängt die Rückforderungsmöglichkeit von bereits bezahlten Wertsicherungsbeträgen von der Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel im Sinne des Transparenzgebotes ab.

Bei Verstoß ist die Klausel gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nichtig. Der OGH führt explizit aus, dass eine Wertsicherungsklausel ein legitimes Bedürfnis des Vermieters darstellt und jedenfalls auch gerechtfertigt ist – dies insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten. Evident ist ferner, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an den VPI knüpfen, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genügen.

Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen bestätigt der OGH einmal mehr die Zulässigkeit von Wertsicherungsklausel, welche an den VPI im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gekoppelt sind. Für die vertragsrechtliche Praxis ergibt sich daraus, dass im Bereich der Vermietung an Konsumenten ausschließlich auf den VPI als Index für eine Wertsicherung abgestellt werden sollte. Andere Indices (Baukostenindex, etc.) tragen die Gefahr der Intransparenz für Konsumenten in sich.

Weiters wurde klargestellt, dass als Basis der Indexwert, der für den Monat des Vertragsschlusses verlautbart wird, herangezogen werden kann. Es liegt jedenfalls keine gröbliche Benachteiligung vor, auch wenn der Indexwert für den Monat des Vertragsschlusses erst in der Zukunft verlautbart wird. Auch damit ist eine Klarstellung herbeigeführt, da vielfach in bestehenden Verträgen und Vertragsmustern auf den Index im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgestellt wird, auch wenn dieser zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt und veröffentlicht ist.

Zudem ergibt sich aus der Begründung, dass für gröblich benachteiligende oder intransparente Klauseln in Vertragsformblättern wohl dann wenig bis kein Argumentationsspielraum bleibt, sofern Änderungsvorschläge bzw. Ergänzungsvorschläge seitens der Bestandnehmer erfolgen können.

Daraus ergibt sich, dass Vertragsentwürfe vorab an Mieter versandt werden sollten; dies mit dem Hinweis auf Durchsicht und Bekanntgabe allfälliger Änderungswünsche. Sofern derartige Änderungen tatsächlich einlangen, sollte in weiterer Folge eine mögliche Einarbeitung (zumindest in Teilen davon) angedacht werden, um künftig das Risiko von Einwendungen im Sinne der §§ 6 Abs 3 KSchG und 879 Abs 3 ABGB hintanhalten bzw. verneinen zu können.

Betriebskosten (Bewirtschaftungskosten):

Der OGH stellt klar, dass eine Intransparenz einer Klausel zur Tragung von Betriebskosten dann vorliegt, wenn eine reine Aufzählung möglicher Bewirtschaftungskosten und damit Tragung derselben vorliegt.

Bei Erstellung von Bestandverträgen ist daher tunlichst darauf zu achten, dass die zur Verrechnung gelangenden Aufwendungen und Betriebskosten abschließend aufgezählt werden. Eine reine Aneinanderreihung mit Füllworten wie „insbesondere“ oder „jedenfalls“ ist keine taugliche Vertragsregelung und führt zu Intransparenz und in weiterer Folge zur Nichtigkeit.

Im Umkehrschluss ist aber wohl davon auszugehen, dass die Vereinbarung des Betriebskostenkataloges gemäß der §§ 21ff MRG – auch im Teilanwendungsbereich – zulässig sein dürfte.

Rückforderungsansprüche von Mietern bei zwischenzeitigem Eigentumsübergang des Bestandsobjektes:

Mit gegenständlicher Entscheidung hält der OGH zudem fest, dass Käufer einer Wohnung auch für Rückforderungsansprüche aus Zahlungen von Mietern haften, die zeitlich vor dem Vertragsschluss und dem damit verbundenen Eigentumsübergang liegen.

Um diese ungewünschte Rechtsfolge hintanzuhalten, sollte im Kaufvertrag jedenfalls eine Abgrenzung von Ansprüchen für den Zeitraum vor dem Kauf und danach vorgenommen werden. Eine entsprechende Mitteilung als neuer Eigentümer an die Mieter ist zudem ratsam, da damit auch die Übernahme von Rückforderungssprüchen für den Zeitraum vor Eigentumsübergang informativ gegenüber den Mietern ausgeschlossen wird.

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