Mietzinszahlungen für Gewerbeimmobilien während der COVID-19 Pandemie

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BVM: Interview mit Rechtsanwältin Mag. Kathrin Sernetz
BVM: Interview mit Rechtsanwältin Mag. Kathrin Sernetz

Bisher liegen zwei höchstgerichtliche Entscheidungen vor, welche sich mit der Frage nach Mietzinszahlungen bei Geschäftsraummieten während behördlich angeordneter Schließungen der Geschäftslokale auseinandersetzen; dennoch sind zahlreiche Detailfragen zu diesem Thema nach wie vor offen.

Im Zentrum der bisher vorliegenden Rechtsprechung liegt der im ABGB verankerte § 1104, welcher besagt, ein Bestandnehmer muss keinen Mietzins entrichten, wenn das Bestandsobjekt wegen außerordentlicher Zufälle wie insbesondere „Feuer, Krieg oder Seuche“ nicht genutzt werden kann – das Höchstgericht subsumiert die COVID-19 bedingten behördlich angeordneten Schließungen unter diese Regelung, mit dem Ergebnis, dass Mieter für die betreffenden Zeiträume keine Miete zu entrichten haben.

Die erste Entscheidung des Obersten Gerichtshof (OGH) zu GZ 3 Ob 78/21y basierte auf folgendem Sachverhalt: Ein Sonnenstudio war von der COVID-19-bedingten behördlichen Anordnung betroffen, nach welcher Kunden im Monat April 2020 das Sonnenstudio nicht betreten durften. Nach Ankündigung der Maßnahmen schaltete die Betreiberin im Sonnenstudio Heizung und Strom sowie sämtliche Geräte zur Gänze ab, nahm ihren Computer mit und hielt sich in der Folge an die Ausgangsbeschränkungen, sodass sie im gesamten Monat April 2020 das Geschäftslokal auch selbst nicht betrat. Abgesehen von der Einrichtung (dh Sonnenbetten und einigen dekorativen Gegenständen) befanden sich im Bestandsobjekt im April 2020 keine weiteren Fahrnisse der Mieterin. Pflegeprodukte, wie Cremen oder Öle, hatte die Betreiberin schon in der Zeit vor Inkrafttreten der Ausgangsbeschränkungen nicht mehr im Geschäftslokal verkauft und verrichtete im April 2020 auch keine sonstigen administrativen Tätigkeiten im Geschäftslokal. Die Sonnenstudiobetreiberin gab dem Vermieter am 1. April 2020 bekannt, dass das Betretungsverbot auch für ihr Mietobjekt gelte, sie dieses daher derzeit nicht benutzen könne und sie wegen der geltenden Regelungen sohin keinen Miet- und Pachtzins zu entrichten habe. Für April 2020 zahlte die Mieterin konsequenterweise weder Mietzins noch Betriebs- oder Heizkosten.

Im Vorfeld zum Ausbruch der Pandemie hatte sich die Mieterin allerdings mit gerichtlichem Vergleich vom 28. Jänner 2020 dazu verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zuzüglich Betriebs- und Heizkostenakonto jeweils bis zum Zehnten eines Monats zu zahlen, und für den Fall des auch nur teilweisen Zahlungsverzugs im Zeitraum Februar 2020 bis Februar 2021 das Bestandobjekt binnen eines Monats ab Zahlungsverzug unter Verzicht auf jeden Räumungsaufschub zu räumen. Der Vermieter beantragte aufgrund der Nichtzahlung des Mietzinses (samt Betriebs- und Heizkosten) für April 2020 die Exekution zur Räumung des Geschäftslokals. Das Erstgericht bewilligte am 18. Mai 2020 die – allein auf ausständige Mietzins- und Betriebskostenzahlung für April 2020 gestützte – Räumungsexekution. Das Verfahren ging durch die Instanzen.

Gegenstand des Revisionsverfahrens vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) war, ob die Mieterin des Sonnenstudios für den Monat April Miete zu zahlen hatte. Der OGH verneinte diese Frage, gestützt auf den oben zitierten § 1104 ABGB, nach welchem ein Bestandnehmer keinen Mietzins entrichten muss, wenn das Bestandsobjekt wegen außerordentlicher Zufälle wie insbesondere „Feuer, Krieg oder Seuche“ nicht genutzt werden kann. Dieser Tatbestand war im konkreten Fall durch das Betretungsverbot unzweifelhaft erfüllt. Die Klägerin konnte das zum Betrieb eines Sonnenstudios gemietete Geschäftslokal auch nicht teilweise nutzen. Der bloße Verbleib der für den Betrieb erforderlichen Einrichtung ist keine „Nutzung“ des Lokals zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-) Zweck. Die gesetzlich angeordnete Rechtsfolge des Elementarereignisses (Seuche und daraus folgendes Betretungsverbot) ist, dass „kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten“ ist.

Im Zentrum der zweiten zum Thema Zinsentfall im „Lockdown“ vorliegenden Entscheidung des OGH steht die Betreiberin eines Nagel- und Kosmetikstudios, welches in einem Einkaufszentrum gelegen ist; diese bezahlte während vergangener „Lockdowns“ für die Zeiträume in welchen behördliche Betretungsverbote ausgesprochen waren keine Miete – wie der OGH nun zu GZ 3 Ob 184/21m entschied: zu Recht.

Bereits auf Grund des (beschriebenen) ersten vorliegenden Judikats des OGH steht fest, Dass in diesem Zusammenhang grundsätzlich § 1104 ABGB zur Anwendung gelangt. In der Entscheidung des OGH zu GZ 3 Ob 184/21m ging es aber auch um die Frage, ob es einen Unterschied macht, wenn sich das Geschäft in einem Einkaufszentrum befindet sowie ob ein von der Mieterin vereinnahmter Fixkostenzuschuss an den Vermieter heraus gegeben werden muss:

Beide Fragen verneinte das Höchstgericht. Für die Beurteilung der vertragsgemäßen Nutzungsmöglichkeit kommt es demnach auf das Geschäftslokal selbst an und nicht auf das Umfeld, in dem sich dieses befindet. Weiters muss die Mieterin den bezogenen Fixkostenzuschuss nicht herausgeben, da es sich dabei um eine Förderung für von den Folgen der Pandemie betroffenen Unternehmen handelt um deren Liquidität sicherzustellen und nicht um eine Zuwendung, um den gesetzlichen Mietzinsentfall von Vermietern auszugleichen. Dies werde auch durch die Schadensminderungsobliegenheit bekräftigt, die Förderwerber gegenüber der Cofag trifft – Mieter sind nämlich gesetzlich dazu verpflichtet Zinsminderungsansprüche gegenüber ihrem Vermieter geltend zu machen und die für Mieten bezogene Beihilfen sodann allenfalls zurückzahlen.

Die vorliegenden Entscheidung setzen sich zusammengefasst mit dem Entfall der Verpflichtung zur Mietzinszahlung während pandemiebedingter behördlich angeordneter Schließungen von Geschäftslokalen auseinander; unbeantwortet im Rahmen dieser Entscheidung bleibt jedoch, wie mit Belastungen auf Kosten der Eigentümer umgegangen werden soll, insbesondere da der OGH zuletzt sogar betonte, dass es sich bei von Mietern vereinnahmten (Fixkosten-) Zuschüssen nicht um solche Zuwendungen handelt, die dazu gedacht sind, den gesetzlichen Mietzinsentfall der Geschäftsraumvermieter wettzumachen; andere Ansichten zu diesem Thema finden sich allerdings in der Leere (siehe zB Oberhammer (Pandemie und Geschäftsraummiete).

Das Thema bleibt also spannend und bleibt zur Klärung von Detailfragen die weitere Entwicklung insbesondere in der Rechtsprechung abzuwarten.

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Foto. Walter J. Sieberer

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