Die Immobilienrechtsspezialistinnen Mag. Simone Maier-Hülle und Mag. Nicole Neugebauer-Herl im Gespräch mit der redaktion über aktuelle und wichtige Rechtsentwicklungen die Unternehmer einfach wissen müssen!
Haftung der Geschäftsführer bei Verletzung der Anzeigepflicht
In einer Entscheidung vom 22.02.2011 hatte der Oberste Gerichtshof erneut über eine Verletzung der Anzeigepflicht bei Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in einer Mietergesellschaft zu entscheiden.
Wie schon vorher judiziert, handelt es sich bei der in § 12a Abs 3 MRG normierten Anzeigepflicht des Mieters um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters, der vor Vermögensschäden infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahrt werden soll. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Nebenverpflichtung des Mieters. Der Schadenersatzanspruch richtet sich zwar primär gegen die Gesellschaft, jedoch haftet der Geschäftsführer der Mietergesellschaft subsidär persönlich, falls der geschädigte Vermieter im Rahmen seines Ersatzanspruches gegen die Mietergesellschaft nicht vollständig befriedigt werden kann – z.B. im Insolvenzfall der Gesellschaft.
Der Oberste Gerichtshof hat nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass die Anzeigepflicht gemäß § 12a Abs 3 MRG von den vertretungsbefugten Organe der mietenden Gesellschaft persönlich geschuldet wird und daher von diesen persönlich zu erfolgen hat. Ebenso wird dieser Verpflichtung nur entsprochen, wenn die Anzeige ordnungsgemäß erfolgt, dh unter Angabe des rechtlichen Instrumentes des Machtwechsels, wann dieser eingetreten ist sowie die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft, sodass dem Vermieter eine inhaltliche Überprüfung möglich ist, ob ein Machtwechsel eingetreten ist, der ihn zur Mietzinsanhebung berechtigt.
Zwar gibt das Gesetz selbst nicht vor, in welcher Form die Anzeige zu erfolgen hat, jedoch ist aus Beweiszwecken anzuraten, dass derartige Anzeigen an den Vermieter von der Geschäftsführung jedenfalls in Schriftform erfolgen, zumal nach ständiger Rechtsprechung eine anderwärtig erlangte Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung bzw vom Machtwechsel in der Gesellschaft die sechsmonatige Präklusivfrist zur Stellung des Anhebungsbegehrens nicht auslöst, sodass der Vermieter auch noch Jahre später aus dem Titel des Schadenersatzes die Mietzinsdifferenz nachfordern kann
Unwirksamkeit gröblich benachteiligender Klauseln auch bei Geschäftsraummieten
Durch eine vierte Klauselentscheidung hat der Oberste Gerichtshof nunmehr klargestellt, dass sich nicht nur Konsumenten, sondern auch Unternehmer auf die Unwirksamkeit von bestimmten mietvertraglichen Regelungen berufen können. § 879 Abs 3 ABGB regelt die Nichtigkeit von gröblich benachteiligenden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und sog. Standardverträgen, soweit es sich nicht um die Regelung von Hauptleistungspflichten, sondern um vertragliche Nebenleistungen handelt. Bei Mietverträgen geht es dabei primär um die schon bisher kritisierten und als unwirksam beurteilten Klauseln, wie z.B. die generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter, die Verpflichtung des Mieters den Mietgegenstand nach Beendigung des Mietvertrages neu ausgemalt zurückzustellen oder generelle Endrenovierungsverpflichtungen des Mieters.
Bei der Vergebührung von Urkunden empfiehlt sich künftig auch im Bereich des Emailverkehrs besondere Vorsicht. Der Verwaltungsgerichtshof hat mit seiner Entscheidung aus Dezember 2010 (2009/16/0271) klargestellt, dass auch eine Email unter den Urkundenbegriff § 15 Gebührengesetzes fallen kann und nicht nur Papier im eigentlichen Sinn. Begründet wird dies damit, dass als gebührenrechtlich relevanter „Stoff“ jeder Stoff dienen kann, der geeignet ist, eine Schrift zu tragen; als „Stoff“ kann somit auch (nur) ein Bildschirm dienen, der eine Email erst lesbar macht. Auf das Ausdrucken der Email in Papierform kommt es demnach nicht an, weil in Bezug auf die Gebührenpflicht keine Unterscheidung mehr zwischen Urkunden in Papierform oder in elektronischer Form getroffen wird. Besonders wichtig erscheint in diesem Zusammenhang daher auch der Hinweis, dass selbst die Löschung von Dateien (Emails) die einmal entstandene Gebührenpflicht nicht aufhebt.
Eine äußerst interessante Entscheidung zum Thema „Mietzinsminderung“
In seiner Entscheidung 6 Ob 38/11y hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass eine Mietzinsminderung gemäß § 1096 ABGB – auf eine solche können sich Konsumenten und Unternehmer gleichermaßen stützen, wenn eine Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietgenstandes vorliegt – jedenfalls eine entsprechende Anzeige des Mangels an den Vermieter voraussetzt. Diese Verpflichtung zur Mängelanzeige gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Nur durch die Anzeige wird dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, den Mangel zu beheben und damit die Mietzinsminderung zu vermeiden. Unterlässt der Mieter eine solche Mängelanzeige schuldhaft, kann dies nicht nur zum Ausschluss der Mietzinsminderung führen, sondern mitunter auch Ersatzansprüche des Vermieters begründen.
Mag. Simone Maier-Hülle,
Mag. Nicole Neugebauer-Herl,
www.nmh2.at
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