Durch die Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen kommt es zu einer fundamentalen wirtschaftlichen Änderung sowohl für Vermieter als auch für Wohnungssuchende. Die geplante Reform führt insbesondere dazu, dass Mieter am Beginn eines neuen Mietverhältnisses finanziell entlastet werden.
„Durch den umfassenden Umgehungsschutz soll sichergestellt werden, dass das Bestellerprinzip tatsächlich verwirklicht wird. Meines Erachtens sind jedoch in diesem Zusammenhang eine Vielzahl an Beweisproblemen zu erwarten. Eine Beweislastumkehr, welche im Verbraucherschutz oftmals vorgesehen ist, würde hier Abhilfe schaffen und zugleich auch ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit gewährleisten“, so Rechtsanwalt Mag. Wilhelm Huck, Partner bei HSP.law.
Auch bleibt weiters abzuwarten, inwiefern bzw. auf welche Art die finanzielle Mehrbelastung durch die Vermieter an neue Mieter weitergereicht wird. Dies gilt insbesondere für Objekte, welche keinen Mietzinsobergrenzen unterliegen. Es ist zu befürchten, dass in solchen Fällen die Mehrkosten durch einen höheren Mietzins kompensiert werden. Dies stellt auf längere Dauer für Mieter eine höhere Belastung dar als die einmalige Zahlung der Maklerprovision zu Beginn des Mietverhältnisses.
„Wer beauftragt, der zahlt“
Bisher waren Immobilienmakler für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen meist als Doppelmakler tätig. In aller Regel wird der Makler zuerst vom Vermieter mit der Vermittlung eines Objektes beauftragt, wobei Wohnungssuchenden dabei keine
Auswahlmöglichkeit des Maklers zukommt. Jedoch müssen diese in der Folge mit dem vom Vermieter gewählten Makler einen Vertrag schließen, welcher im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages zu Provisionsansprüchen des Maklers führt.
Durch die Einführung des Bestellerprinzips, auch Erstauftraggeberprinzip, wird dies nun grundlegend geändert. Wie auch bei anderen Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten des Maklers von demjenigen übernommen werden, welcher den Auftrag gegeben hat. In der überwiegenden Anzahl von Fällen wird daher der Vermieter zur Zahlung der Provision verpflichtet werden.
„Durch die Neuregelung wird jedoch kein absolutes Verbot der Zahlung von Maklerprovisionen durch Mieter statuiert. Beauftragt daher der Wohnungssuchende als Erster einen Makler, so kann dieser sehr wohl zur Zahlung der Provision verpflichtet werden. Dies verwirklicht auch in einem solchen Fall das Prinzip, Wer beauftragt, der zahlt‘“, erklärt Huck.
Anwendung nur auf Wohnungsmietverträge
Die durch das MaklerG-ÄG umgesetzte Reform gilt für alle Wohnungsmietverträge unabhängig davon, ob diese in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) fallen. So sind beispielsweise sowohl Wohnungsmietverträge von Altbau- und Neubauwohnungen als auch von Einfamilienhäusern umfasst.
„Nicht anwendbar ist das Bestellerprinzip hingegen auf Miet- und Pachtverträge für Geschäftsräumlichkeiten. Überdies sind Dienst-, Natural- und Werkswohnungen, die im Zusammenhang mit einem Dienstverhältnis vom Dienstgeber angemietet werden, vom Anwendungsbereich der neuen Regelung ausgenommen,“ so Huck.
Umgehungsschutz
Durch das Bestellerprinzip kommt es zu einer Erhöhung der Nebenkosten für den Vermieter, weil nun nicht mehr der neue Mieter zur Zahlung der Provision verpflichtet werden darf. Detaillierte Regelungen sollen dabei verhindern, dass Vermieter das Bestellerprinzip umgehen und die Provision auf anderen Wegen auf die Mieter überwälzen.
So sind Provisionsansprüche gegen Wohnungssuchende jedenfalls ausgeschlossen, wenn zwischen Vermieter und Makler eine derart enge wirtschaftliche Beziehung besteht, dass eine besondere Gefahr für die Umgehung des Bestellerprinzips bereits aus diesen Umständen angenommen werden kann. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn Vermieter am Unternehmen des Maklers beteiligt sind oder selbst Einfluss auf dieses Unternehmen nehmen können.
Ferner soll der Wohnungssuchende nicht provisionspflichtig werden, wenn der Vermieter bloß vom Abschluss eines Maklervertrages abgesehen hat, um sich als eigentlicher Erstauftraggeber der Provisionspflicht zu entziehen. Dadurch soll verhindert werden, dass es durch ein zumindest teilweises Zusammenwirken zwischen Vermieter und Makler zu einer Überwälzung der Provision auf den neuen Mieter kommt. Weiters ist ein Anspruch auf Provision gegenüber dem Wohnungssuchenden ausgeschlossen, wenn ein Makler ein Objekt mit dem Einverständnis des Vermieters inseriert oder bewirbt.
Überdies sind Vereinbarungen unwirksam, wenn diese dazu dienen, den entstandenen Provisionsaufwand durch sonstige Leistungen an den Makler oder Vermieter auszugleichen. Ebenso werden durch die Reform sonstige Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Wohnungen an Vormieter oder sonstige Dritte, wie beispielsweise Hausverwalter, verboten, welchen keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht.
Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen von bis zu EUR 3.600.
Dokumentationspflicht
„Zur Erhöhung der Transparenz werden zukünftig Makler verpflichtet, Informationen über den zeitlichen Ablauf der Abschlüsse von Maklerverträgen in einer schriftlichen Aufzeichnung oder alternativ auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger zu dokumentieren. Wird nun ein Provisionsanspruch gegenüber einem Wohnungssuchenden geltend gemacht, sind diese Informationen vorzulegen, um ausschließen zu können, dass das Bestellerprinzip umgegangen wird“, so Wilhelm Huck abschließend.
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Mag. Wilhelm HUCK
HSP Rechtsanwälte GmbH
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