Bevor es zu einem erfolgreichen Kauf- oder Mietvertragsabschluss kommt, stellt sich oftmals schon im Vorfeld die Frage, welche Konsequenzen das Scheitern von Vertragsverhandlungen mit sich bringt, insbesondere wenn Vermittlungsdienste eines Maklers in Anspruch genommen werden.
Entscheidung. Mit der Frage, ob im Falle von gescheiterten Vertragsverhandlungen auch Ansprüche des Maklers bestehen, hat sich zuletzt auch die Rechtsprechung wiederholt befasst. Gemäß MaklerG kann der Makler für den Fall einer „Vertragsvereitelung wider Treu & Glauben“ durch den Auftraggeber vereinbaren, dass dieser auch ohne zurechenbaren Vermittlungserfolg Provision zu leisten hat. Diese Bestimmung soll dem Makler eine Entschädigung für vertragswidriges Verhalten des Auftraggebers bzw. einen Ersatz für seine Aufwendungen und Mühewaltung ermöglichen.
Wesentliche Voraussetzung für einen solchen Anspruch des Maklers ist zunächst der Abschluss einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber über eine Entschädigung bzw. Aufwandersatzleistung auch für den Fall des Nichtzustandekommens des vermittelten Geschäftes. Eine solche Ersatzleistung ist jedoch nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass das im Maklervertrag vereinbarte Geschäft wider Treu und Glauben nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne nennenswerten Grund unterlässt. Als beachtenswerter Grund gilt jeder, nicht vom Auftraggeber zu vertretender Grund, aber auch Gründe, die in der Privatsphäre des Auftraggebers liegen und von subjektiven Erwägungen getragen sind.
In einer oberstgerichtlichen Entscheidung hatte der OGH dem Auftraggeber treuwidriges Verhalten vorgeworfen; streitgegenständlich war der Umstand gewesen, dass der beklagte Auftraggeber dem Makler bei Auftragserteilung das tatsächliche Ausmaß eines Streits mit seinen anderen Miteigentümern verschwiegen hatte. Die Unterlassung des Auftraggebers, die erforderlichen Rechtsakte mit den anderen Miteigentümern zu setzen und damit einen Vertragsabschluss herbeizuführen, wurde vom OGH als treuwidrig beurteilt. In seiner aktuellen Entscheidung hatten von drei Miteigentümern einer Liegenschaft nur zwei Miteigentümer einem Makler einen Alleinvermittlungsauftrag bezüglich des Verkaufes der Liegenschaft erteilt, obwohl die Bevollmächtigung durch den dritten Miteigentümer fehlte. Der Kaufvertrag kam nicht zustande, weil der dritte Eigentümer den vermittelten Kaufvertrag wegen des für ihn zu niedrigen Kaufpreises nicht abschließen wollte. Hier vertritt der OGH hingegen die Ansicht, dass den beklagten Auftraggebern keine Unterlassung – und damit kein treuwidriges Verhalten – vorwerfbar ist, sondern allenfalls das Vorspiegeln der für den Abschluss des Alleinvermittlungsauftrages vorliegenden Vollmacht des dritten Miteigentümers. Damit steht dem Makler nur der Vertrauensschaden, nicht aber die volle Provision zu.
Der Trend der Rechtsprechung zeigt jedenfalls, dass eine nicht erfolgte Aufklärung über das Ausmaß eines Streits oder das Vorliegen einer Vollmacht auf seiten des Auftraggebers mitunter nicht nur einen Vertrauensschaden, sondern sogar den vollen Provisionsanspruch im Sinne des MaklerG rechtfertigen können. Nicht zuletzt wird man die näheren Umstände der Auftragserteilung – insbesondere das Vollmachtsthema – als Makler daher künftig verstärkt im Vorfeld abzuklären haben, wenn man nachträgliche Überraschungen beim (nicht erfolgten) Vertragsabschluss vermeiden will. Auf Auftraggeberseite hingegen sollte man sich tunlichst überlegen, allfällige die Liegenschaft betreffende Streitigkeiten gegenüber dem Makler möglichst im Vorfeld offen zu legen, will man sich nicht nachträglich über Provisionsansprüche streiten müssen.
Mag. Simone Maier-Hülle
www.nmh2.at
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