Mietzinsanhebung bei Geschäftsraummiete – Machtwechseltheorie

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Dr. Johannes Reich Rohrwig und Arno Zimmermann
Dr. Johannes Reich Rohrwig und Arno Zimmermann

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Wird ein Unternehmen veräußert, bestimmt das MRG, dass der Vermieter der Geschäftsräumlichkeiten im Vollanwendungsbereich des MRG berechtigt ist, den Mietzins auf den angemessenen Mietzins zu erhöhen; das ist insbesondere bei Altverträgen wirtschaftlich höchst relevant.

Ist eine juristische Person oder Personengesellschaft Mieter und werden deren Anteile (teilweise) veräußert, so ist nach der Lehre auf den sogenannten „Machtwechsel“ in der Mietergesellschaft abzustellen. Einzelheiten, wann ein Machtwechsel vorliegt, wurden in der Judikatur bislang nicht einheitlich gelöst.

Eindeutig bejaht wird das Recht des Vermieters, den Mietzins anzuheben, wenn z. B. 51 % der Gesellschaftsanteile an der Mietergesellschaft verkauft werden, oder wenn der 51%ige Gesellschafter 2 % seiner Anteile an den 49%igen Minderheitsgesellschafter verkauft und dieser dadurch die Anteilsmehrheit erlangt: Hier wird vom „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gesprochen.

In einer aktuellen Entscheidung (1) – in Abweichung von einer früheren Entscheidung2 – bestätigt der OGH erneut die Machtwechseltheorie, allerdings mit einem unerwarteten (und überraschenden) Ergebnis. Im Anlassfall gab es im Lauf der Zeit mehrfache Anteilsveräußerungen von Minderheitsanteilen. In Summe wechselten über 80 % der Anteile die Inhaber, jedoch hielt jeder Erwerber, wie auch jeder Veräußerer davor, nur einen Minderheitsanteil. Laut OGH lagen deshalb kein Machtwechsel und keine neue Begründung „entscheidender rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten“ (so der Gesetzeswortlaut) vor, weshalb der Vermieter zur Mietzinserhöhung nicht berechtigt war, obwohl sich die Gesellschaft nunmehr fast gänzlich in anderen Händen befand.

Auswirkungen auf die Praxis

Die Lösung des OGH bewirkt vor allem bei Aktiengesellschaften im Streubesitz eine erheblich vereinfachte Anwendung des entscheidenden Paragraphen des MRG, schließlich ist hier schon der Nachweis von Anteilsveräußerungen mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden. Ob diese Lösung indes den Intentionen des Gesetzgebers entspricht und sachgerecht ist, kann bezweifelt werden. Warum die Veräußerung eines Mehrheitsanteils – zu Lasten des Vermieters – anders behandelt werden soll als der Verkauf von mehreren Minderheitsanteilen in derselben Höhe, ist nicht ersichtlich und eröffnet Möglichkeiten zur unbegrenzten Perpetuierung von billigen Altverträgen.

(1) OGH 20.11.2012, 5 Ob 91/12m.
2 OGH 10.2.2004, 5 Ob 262/02v.

Univ.-Prof. Dr. Johannes Reich-Rohrwig
Arno Zimmermann, LL.M.

www.cms-rrh.com
Fotos: beigestellt

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