Baurecht Serie Teil IV: Der Bauprozess

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In den bisherigen Beiträgen wurde der Liegenschaftserwerb, der Makler- und Architektenvertrag sowie Warn- und Hinweispflichten des Auftragnehmers behandelt. Im letzten Beitrag wird der Bauprozess beleuchtet, insbesondere Fragen zur Abrechnung.Bei Bauprozessen geht es meistens um viel Geld, trotzdem wird das Vereinbarte nur unzureichend festgehalten oder in Wahrheit gar nicht gewollt.

PREISIRRTUM. Häufig ist der Irrtum über den Preis Gegenstand eines Bauprozesses. Ein großer Teil gerichtlicher Auseinandersetzungen könnte vermieden oder erheblich abgekürzt werden, wenn bei der Prozessvorbereitung die Rechtsprechung zu Kostenvoranschlägen berücksichtigt würde. Die Leistungsbeschreibung ist besonders wichtig, weil bei Preisüberschreitungen von Kostenvoranschlägen oft darüber diskutiert wird, ob Gegenstand des Auftrages nur die im Kostenvoranschlag aufscheinenden Leistungen waren, oder das, was der Auftraggeber sich als angeboten vorgestellt hat.
Zu Irrtümern kommt es häufig, wenn Kostenvoranschläge zwar einen bestimmten Leistungsgegenstand beschreiben, z.B. den Bau eines Hauses, nicht jedoch alle Leistungen darstellen, die zur Ausführung notwendig sind. Da der Auftraggeber in der Regel nicht sachkundig ist und nicht erkennen kann, ob eine Auflistung der Leistungspositionen vollständig ist, wird er nicht beurteilen können, ob eine spätere Ergänzung der ursprünglich angebotenen Leistungen gerechtfertigt ist. Gemäß ÖNORM B2110, 3.7 und 5.20.2.3 werden daher notwendige Nebenleistungen mit dem Preis für die Hauptleistung abgegolten. Eine nachträgliche Verrechnung wird daher dann nicht zielführend sein, wenn der Kunde von einem vollständigen Angebot ausgehen konnte.

PAUSCHALEN. Bei Pauschalpreisvoranschlägen wird im Gegensatz zum detaillierten Kostenvoranschlag die Berechnungsweise nicht offen gelegt. Der OGH hatte sich in seiner Entscheidung 9 Ob 41/04a mit der Frage zu befassen, wann bei Pauschalpreisvoranschlägen unvorhergesehene Mehrarbeiten verrechnet werden können. Grundsätzlich, so der OGH, könne der Unternehmer zwar keine Preiserhöhung verlangen, auch wenn das Werk mehr Arbeit oder größere Auslagen erforderte, als er vorgesehen hatte, zumal der Pauschalpreisvertrag darauf angelegt ist, die Mengenermittlung durch Abrechnung zu ersparen, sodass Mengenschwankungen die Pauschalsumme nicht ändern. Liegt dem Pauschalpreisvertrag daher nur eine Baubeschreibung zu Grunde, wird ein bei der Anbotstellung erfolgter Kalkulationsirrtum in der Regel nur ein unbeachtlicher Motivirrtum sein, da die Kalkulation nicht offen gelegt wurde. Liegt dem Pauschalpreisvertrag hingegen ein in Einzelpositionen untergliedertes Leistungsverzeichnis zu Grunde, wird also „offen“ kalkuliert und die Kalkulation in den Vertrag eingeführt, nur dann kann ein beachtlicher Geschäftsirrtum vorliegen.

Bei ausgeschriebenen Bauwerkverträgen ist es üblich, dass der Bieter seine Einzelpreise in das oft ungemein umfangreiche, detailliert gegliederte Leistungsverzeichnis einzutragen hat. Sollte in solchen Fällen dennoch die letztlich aus den Einzelpreisangaben errechnete Summe als „Pauschalpreis“ zugesagt werden, so handelt es sich nicht um einen klassischen Pauschalpreis, sondern um einen untypischen Pauschalpreisvertrag. Der Unternehmer befand sich im Zeitpunkt der Pauschalpreisvereinbarung in einem als Geschäftsirrtum beachtlichen Kalkulationsirrtum, welcher vom Auftraggeber veranlasst war. Er ist daher nicht an den Preis gebunden. Anders wäre es, wenn Umstände vorlagen, aufgrund derer der Unternehmer auf die Unrichtigkeit der Ausschreibung hätte schließen können.

BESICHTIGUNG. Häufig bestätigt der Auftragnehmer, sofern die ÖNORM B2110 vereinbart wurde, gemäß deren Punkt 5.4., dass er die Baustelle und die örtlichen Gegebenheiten besichtigt, die Arbeitsbedingungen festgestellt hat und darauf die Preisermittlung und die Angebotstellung beruhen. Laut OGH könne diese Regelung in der ÖNORM nicht dahin ausgelegt werden, dass damit eine Übertragung der Haftung für eine falsche, fehlerhafte oder unvollständige Leistungsbeschreibung auf den Auftragnehmer zustande kommt.

STREITGRÜNDE. Abschließend sei noch auf häufige Auslöser von Bauprozessen hingewiesen: Dass Regiepreise nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet werden, verpflichtet den Auftragnehmer trotzdem, vor einer erheblichen Überschreitung im Verhältnis zum Auftragsvolumen zu warnen. Die diesbezügliche Grenze wird von der Rechtsprechung bereits bei 5 % vom Auftragsvolumen gezogen. Häufig werden Werklohnansprüchen des Auftragnehmers Mängel entgegengesetzt und vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Bei Unternehmensgeschäften und bei Vereinbarung der ÖNORM B2110 darf gemäß Punkt 5.40.8 nur der Teil des Werklohns zurückbehalten werden, der dem Dreifachen der veranschlagten Mängelbehebungskosten entspricht. Ohne Vereinbarung der B2110 steht das Entgeltzurückbehaltungsrecht aber auch Unternehmern jenseits dieser Schranke zu, die Grenze wird bei schikanöser Rechtsausübung zu ziehen sein.
Sind für die Rechnungslegung Ausmaßfeststellungen vereinbart, können sie praktisch nur von einem der Vertragspartner, in der Regel vom Auftragnehmer, festgestellt werden. Unterbleibt innerhalb von 14 Tagen ein schriftlicher Einspruch, gelten diese Ausmaße als anerkannt. Im Falle eines Einspruchs sind die tatsächlichen Ausmaße auf Kosten des schließlich unterlegenen Teiles gemeinsam festzustellen. Verbrauchern gegenüber muss auf die Rechtsfolge der Unterlassung eines Einspruchs gegen die Ausmaßmitteilung schriftlich ausdrücklich hingewiesen werden.

FAZIT. Zum Schluss sei noch ein wesentlicher Grundsatz nach dem seit 2002 geltenden Gewährleistungsrecht hervorgehoben. Der Auftraggeber hat bei mangelhafter Leistung des Auftragnehmers kein Wahlrecht zwischen Verbesserung und Preisminderung, sondern primär nur einen Anspruch auf Verbesserung oder Austausch. Das ist auch Verbrauchern gegenüber wirksam, ein Unternehmer kann sich also vom Preisminderungsanspruch durch Verbesserung oder Austausch befreien, sofern dies dem Auftraggeber zumutbar ist, was letztlich zu einer Interessenabwägung führt.

Mag. Hannes Quester, kanzlei@quester.co.at
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