Bauträgervertragsgesetz: „Wirtschaftliche Einheit“ zwischen Kauf- und Bauvertrag

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Die Schutzbestimmungen des Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sind auf Verträge anzuwenden, bei denen der Erwerber (oftmals einer Eigentumswohnung, die erst gebaut wird) dem Bauträger Vorauszahlungen von mindestens EUR 150/m² zu leisten hat (Bauträgervertrag).

Bauträger ist, wer seinem Vertragspartner eine zunächst unbebaute Liegenschaft übereignet und sich darüber hinaus zur Errichtung des Gebäudes (Wohnung) darauf verpflichtet.

Da der Erwerber in solchen Geschäften Vorauszahlungen zu leisten hat und gleichzeitig das wirtschaftliche Risiko einer Insolvenz seines Bauträgers trägt, sieht das BTVG spezielle Schutzbestimmungen vor, um diese Belastungen möglichst auszugleichen – wie etwa:

• umfangreiche Rücktrittsrechte des Erwerbers
• eingeschränkte Rücktrittsrechte des Bauträgers
• Sicherstellungen des Erwerbers, insbesondere für den Baufortschritt

Wenn der Liegenschaftskaufvertrag und der Bauvertrag mit unterschiedlichen Personen geschlossen werden oder das Gebäude selbst errichtet wird, ist das BTVG grundsätzlich nicht anzuwenden. Der Kauf- bzw. Bauvertrag ist dann jeweils individuell zu beurteilen, da in einem solchen Fall eben nicht die besonderen Schutzbedürfnisse eines Bauträgervertrages bestehen.

Eine Ausnahme nimmt das Gesetz jedoch dann an, wenn diese Verträge eine „wirtschaftliche Einheit“ iSd § 2 Abs 4 BTVG bilden. Allerdings bietet das BTVG selbst keine gesetzliche Definition dieses Begriffes an, und auch die Rechtsprechung hielt sich bisher mit Klärungsversuchen bedeckt.

Umso erfreulicher ist die Tatsache, dass sich der OGH jüngst in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 (GZ 5 Ob 64/11i) mit dieser Frage auseinandergesetzt hat und erstmals eine klare Aussage zur „wirtschaftlichen Einheit“ getroffen hat. Der vorliegenden Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

W hatte ein größeres, unbebautes Grundstück. Er beauftragte die Maklerin S, einzelne Grundstücksteile zu verkaufen. Gleichzeitig stand S in einer Geschäftsbeziehung mit der P GmbH (Bauträger), die Wohnhäuser auf diesen Grundstücken errichten wollte. W kam es einzig auf die kostengünstige Parzellierung seiner Grundstücke an, ob darauf ein Gebäude errichtet werden würde oder nicht war, für ihn nicht von Interesse. Teilweise wurden auf den Grundstücken Häuser von der P GmbH errichtet, teilweise blieben diese unbebaut.

Den Klägern wurde von S ein Grundstück des W vermittelt, die Errichtung des Hauses sollte die P GmbH übernehmen. Beklagter war der treuhänderisch tätige Rechtsanwalt, der jeweils nach einer Freigabe der Kläger Zahlungen an die später insolvente P GmbH vornahm. Die P GmbH hatte das Haus nicht fertiggestellt. Die Kläger begehrten Schadenersatz vom Rechtsanwalt und beriefen sich dabei auf Bestimmungen des BTVG. Der Beklagte wendete dagegen ein, dass in diesem Fall kein Bauträgervertrag vorlag.

Außer Streit stand, dass die Kläger den Bauvertrag nicht mit dem Grundstücksverkäufer schlossen. Das BTVG wäre daher nur dann anwendbar, wenn zwischen diesen beiden Verträgen eine „wirtschaftliche Einheit“ iSd § 2 Abs 4 BTVG bestand. Eine solche wird vom OGH nunmehr angenommen, „wenn in vertraglicher, zumindest aber in organisatorischer Hinsicht eine so enge Verflechtung zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer besteht, dass für den Erwerber der objektiv begründete Eindruck einer praktisch wechselseitigen Bedingtheit beider Verträge entsteht“.

RAA Mag. Nikolaus Huber

Nach Ansicht des OGH kommt es bei der Einschätzung einer „wirtschaftlichen Einheit“ darauf an, ob der Erwerber entweder beide oder gar keinen Vertrag abschließen kann. Dabei wird auf ein subjektiv-objektives Kriterium abgestellt, nämlich ob ein Erwerber objektiv von der Abhängigkeit der beiden Verträge ausgehen konnte.

Da im vorliegenden Fall zwischen dem Liegenschaftseigentümer und der P GmbH nur ein geschäftlicher Kontakt hinsichtlich der Parzellierung der Grundstücke bestand, aber ansonsten eine wirtschaftlich-organisatorische Verflechtung nicht vorlag, folgte der OGH in diesem Fall der Ansicht der Unterinstanzen und verneinte eine „wirtschaftliche Einheit“ iSd § 2 Abs 4 BTVG. Eine rein subjektive Einschätzung des Erwerbers, sich nur für die Liegenschaft samt zu errichtendem Haus zu interessieren bzw. ein gesamthaftes Finanzierungsbedürfnis, reichen nicht für die Annahme einer „wirtschaftlichen Einheit“ aus.

Für die Praxis ist zu raten, die Frage der wirtschaftlichen Einheit, sofern nicht ohnehin glasklar gegeben, zu prüfen und im Falle von Zweifeln zu verlangen, dass die Schutzbestimmungen des BTVG schlicht vertraglich nachgebildet werden.

RA DDr. Alexander Hasch
RAA Mag. Nikolaus Huber

www.hasch.eu

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