Bauvorhaben sind teuer und in aller Regel auch meist teurer als ursprünglich vereinbart. Oft versuchen Bauherren durch Beauftragung eines Generalunternehmers der Mehrkosten Herr zu werden.
Massives Kostenrisiko. Das Kostenrisiko versuchen Bauherren durch Pauschalpreisvereinbarungen in den Griff zu bekommen. Begriffe wie „Pauschalpreis“, „Pauschalfestpreis“ oder „Fixpreis“ vermitteln die trügerische Sicherheit, der vertraglich festgelegte Preis könne sich nicht erhöhen und werde wie vereinbart abgerechnet werden. Dieser Irrtum hat schon zahlreiche Bauherren in finanzielle Bedrängnis gebracht, sobald vom Generalunternehmer die Schlussrechnung gelegt wurde. Auch ein „Pauschalfestpreis“ ist nicht in Stein gemeißelt. Unveränderlich ist ein solcher Preis nur, wenn überhaupt, unter der Annahme, dass es im Ablauf des Bauvorhabens zu keinen Abweichungen kommt. Dass es Bauvorhaben ohne solche Abweichungen so gut wie nie gibt, weiß jeder, der sich mit Bauvorhaben regelmäßig beschäftigt.
Gerade in Zeiten angespannter wirtschaftlicher Lage müssen Bauunternehmen versuchen, durch knapp kalkulierte Preise und günstige Angebote ihre Auftragsbücher zu füllen. Ganz bewusst wird also miteinkalkuliert, dass der ursprünglich vereinbarte „Fixpreis“ durch Nachträge erhöht werden wird. Der diesbezügliche Fachausdruck ist „Claim Management“ und bezeichnet letztlich ein Werkzeug, um Ansprüche der Vertragsparteien aufgrund von Abweichungen vom ursprünglich Vereinbarten ordnungsgemäß aufzubereiten und im richtigen Moment zu stellen oder abzuwehren.
Mehrkostenforderungen aufgrund von Abweichungen. Abweichungen bei Bauvorhaben, die regelmäßig zu Mehrkostenforderungen führen, können einerseits nach Typen eingeteilt werden: (i) Leistungsänderungen, (ii) Behinderungen und (iii) unterschiedliche Vertragsauslegung. Andereseits können sie auch nach Verursacher eingeteilt werden: (a) vom Generalunternehmer verursacht: Unterschätzung des Aufwands in der Angebotsphase; Unterschätzung durch Subunternehmer, die dann ihrerseits höhere Ansprüche an den Generalunternehmer stellen; Kostenüberschreitung durch unvorhergesehene Schwierigkeiten; (b) vom Bauherrn verursacht: zusätzlich verlangte Leistungen oder Änderungswünsche; späte Freigabe von Plänen oder Details; Änderungsnotwendigkeiten aufgrund mangelhafter Beratung durch Architekten oder sonstige Berater.
Vertragsgestaltung ist wesentlich, aber nicht alles. All diese Abweichungen führen üblicherweise zu Mehrkostenforderungen des Generalunternehmers. Nicht alle Mehrkosten sind vom Bauherrn aber auch zwangsläufig zu bezahlen. Welche Kosten letztlich voll auf den Bauherrn durchschlagen und auf welchen der Generalunternehmer sitzen bleibt, ist zuerst einmal eine Frage der Vertragsgestaltung. Aus Sicht des Bauherrn reicht es aber bei Weitem nicht aus, in der Preisvereinbarung des Generalunternehmervertrags eine Pauschale zu vereinbaren. Vielmehr müssen generelle Regelungen vorgesehen werden, wie mit den oben genannten Abweichungen umzugehen ist. Dabei sollte nicht nur auf die gesetzliche werkvertragliche Warnpflicht abgestellt werden, sondern detaillierte vertragliche Regelungen aufgenommen werden, wie der Generalunternehmer mit drohenden Mehrkosten umzugehen hat, wie, wann und unter Anschluss welcher Unterlagen er diese zu kommunizieren hat und welche Konsequenzen es hat, wenn der Bauherr gar nicht, nicht ordnungsgemäß oder nicht fristgerecht reagiert.
Neben dem Generalunternehmervertrag sind die Bestimmungen der einschlägigen ÖNORMEN, allen voran der ÖNORM B 2110 zu beachten. Aber auch diese gelten (mit einzelnen Ausnahmen) nicht kraft Gesetz oder kraft Handelsbrauch sondern ausschließlich kraft Vereinbarung. Außerdem sind auch in der ÖNORM B 2110 viele Bereiche des Claim Managements nicht oder nur unzureichend geregelt.
Es sollte daher einerseits aus Sicht des Bauherrn vermieden werden, unreflektiert die ÖNORM B 2110 für anwendbar zu erklären, andererseits müssen trotz Anwendbarkeit dieser Norm Grundsätze der Behandlung von Mehrkosten vertraglich ausgearbeitet und vereinbart werden. Internationale Musterverträge, allem voran die FIDIC Muster, können hier Anregungen geben. Sie enthalten detaillierte und durchaus ausgewogene Ansätze zum Claim Management. Da sie aber nicht vor dem Hintergrund kontinentaleuropäischen Rechts geschaffen wurden, ist auch von einer unreflektierten Verwendung dieser Muster dringend abzuraten.
Lückenlose Dokumentation ist auch für den Bauherrn unerlässlich. Ein weiterer wesentlicher Aspekt beim Umgang mit Mehrkostenforderungen ist die Tatsache, dass die meisten Bauunternehmen, vor allem die größeren, diesbezüglich sehr gut dokumentiert sind. Sie beginnen in der Regel unmittelbar ab Unterschriftsleistung sämtliche Umstände zu dokumentieren und aufzuarbeiten, die zu Mehrkostenforderungen führen können. Bauherrn sind in der Regel bei weitem schlechter dokumentiert und haben weder die Ressourcen und vor allem nicht die Erfahrung, über den gesamten Zeitraum des Bauvorhabens eine vergleichbare Dokumentation zu führen. Gerade für Bauherrn ist es daher wichtig, auf diesen Aspekt besonders Augenmerk zu legen und entweder durch gut geschulte Mitarbeiter oder durch externe Berater sicherzustellen, unberechtigten Mehrkostenforderungen entsprechend gut dokumentiert entgegentreten zu können.
MMag. Dr. Wolfgang G. Tichy
www.schoenherr.eu
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