Definitionen für den Facility Managers gibt es viele, dass er aber echt gefordert ist zeigen die Liegenschaftskosten, die nach den Personalkosten den größten Kostenfaktor eines Unternehmens bilden.
Vertraglich kann der Aufgabenbereich und die Anstellung/Beauftragung eines Facility Managers mannigfaltig ausgestaltet sein, insbesondere in den Formen eines Werkvertrags oder eines Dienstvertrags. Durch die immer mehr zunehmende Auslagerung verschiedener Aufgaben eines Unternehmens, erfreut sich der Markt für Dienstleistungen auch in diesem Bereich an einem starkem Aufschwung. Das Gebäudemanagement ist ein wichtiger Teil des Facility Managers und umfasst neben der Hausverwaltung auch die bauliche Betreuung von Gebäuden, um letzten Endes die Bewirtschaftungskosten zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern und den Wert von Gebäuden und Anlagen langfristig zu halten.
HAFTUNG. Daraus ergibt sich nun die Frage der Haftung des Facility Managers gegenüber Dritten. Da das Facility Management und der darüber abgeschlossene Vertrag, der grundsätzlich ein Zweiparteienschuldverhältnis darstellt, auch Dritte betrifft, werden bestimmte Personen in den Schutzbereich des Vertrages miteinbezogen, wenn sie von der Erfüllung vorhersehbar mitbetroffen sind. Bei Verletzung der Pflicht bekommen diese Personen Ansprüche wie aus vertraglichem Schadenersatz. Sie können sich daher auf die Beweislastumkehr und die Erfüllungsgehilfenhaftung des ABGB stützen. Bei einem Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter werden die Schutz- und Sorgfaltspflichten aus einem Vertragsverhältnis auf Dritte erstreckt, wenn sie erkennbar durch die Vertragserfüllung gefährdet werden und der Interessenssphäre eines Vertragspartners angehören.
UMFANG. Erfasst sind somit jene Personen, deren Kontakt mit der vertraglichen Hauptleistung beim Vertragsabschluss vorhersehbar war und die der Vertragspartner erkennbar durch Zuwendung der Hauptleistung Begünstigte oder an denen er ein sichtbar eigenes Interesse hat, oder denen er selbst offensichtlich zur Fürsorge verpflichtet ist. Durch diese Einbeziehung in die rechtliche Sonderbeziehung kommen dem Dritten die Vorteile einer vertraglichen Haftung zugute. Keine einheitliche Rechtssprechung besteht derzeit zur Rechtsfrage, ob ein Ersatz bloßer Vermögensschäden stets oder – was grundsätzlich sachgerechter erscheint – nur dann zu erfolgen hat, wenn die Hauptleistung gerade dem Dritten zugute kommen soll.
EXTERN BEAUFTRAGEN ODER INTERN LÖSEN? Zu unterscheiden ist jedenfalls der externe vom unternehmensinternen Facility Manager. Nicht außer Acht zu lassen ist jedenfalls die sogenannte Integritätsabgeltung der Versicherung gegenüber dem Geschädigten. Diesbezüglich handelt es sich um Abgeltung für Schmerzengeld und allfälligen Verunstaltungsschäden des Sozialversicherungsträgers. Bei grob fahrlässigem Verhalten bzw. Vorsatz steht eine Regressmöglichkeit des Sozialversicherungsträgers gegenüber dem Schädiger, insbesondere bei grob fahrlässigem Außerachtlassen der Arbeitnehmerschutzvorschriften.
Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass die Schutz- und Sorgfaltspflichten des Facility Manager nicht nur gegenüber seinem Vertragspartner, sondern auch gegenüber Dritter bestehen (ständige Rechtssprechung des OGH). Dem Geschädigten wird dann das Recht zuerkannt, den eigenen Schaden aus fremden Vertrag geltend zu machen, was jedenfalls von der Erkennbarkeit der Erweiterung der Schutz- und Sorgfaltspflichten abhängt.
Mag. Klaus Ainedter
office@atlaw.at
Foto: Walter J. Sieberer
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