Nicht nur auf Gewerbeliegenschaften findet man so manchen „Dreck“, auch bei Grundstücken im Wohngebiet ist man davor nicht gefeit. „Kontamination“ und „Altlasten“ bezeichnet Böden mit gefahrenrelevanten Eigenschaften.
Durch die reine Bezeichnung ist der Gefährdungsgrad und somit die Kosten einer Sanierung noch nicht spezifiziert. Wer sicher gehen will, dass er und sein Gegenüber vom Gleichen sprechen, muss sich des eindeutigen, oft nur für einen Chemiker verständlichen Vokabulars der Deponieverordnung 2008 bedienen. Bodenaushubmaterial, Inertabfälle und Baurestmassen in verschiedenen Kategorien sagen wesentlich mehr als das Wort „Kontamination“. Oft findet man in Verträgen leider Formulierungen, die mehr Unklarheiten als Klarstellungen mit sich bringen. Bodenuntersuchungen im Vorfeld einer Liegenschaftstransaktion helfen spätere Überraschungen (für beide Vertragsparteien) hintanzuhalten.
Ansprüche des Käufers einer kontaminierten Liegenschaft. Wird im Kaufvertrag nichts über Kontaminationen geregelt, dann hat die Liegenschaft die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufzuweisen. Im Normalfall muss der Käufer dabei nicht mit einer Kontamination rechnen. Tritt solche auf, kann er Gewährleistungsansprüche, Schadenersatzansprüche, das Recht auf Anfechtung des Vertrages wegen Irrtums sowie die laesio enormis geltend machen. Weiß der Verkäufer von einer Kontamination oder von einer altlastenverdächtigen Vornutzung, hat er einen Verkäufer darüber aufzuklären. Weiß der Käufer von einer Kontamination oder rechnet er damit und bezahlt deswegen einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis, kann er gegen den Verkäufer nicht mehr vorgehen. Bei der laesio enormis muss der Käufer lediglich nachweisen, dass der gemeine Wert der belasteten Liegenschaft objektiv nicht einmal die Hälfte des Kaufpreises erreicht hat. Der Vertrag wird aufgehoben, außer der Verkäufer zahlt dem Käufer den überhöhten Kaufpreisteil zurück.
Auf die laesio enormis kann im Vorhinein nur ein Unternehmer verzichten. Sie muss innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden. Als Gewährleistung stehen dem Käufer einer kontaminierten Liegenschaft Verbesserung, Preisminderung oder Wandlung (je nach Art des Mangels) zu. Sie sind innerhalb von drei Jahren ab Übergabe gerichtlich geltend zu machen. Enthält ein Liegenschaftskaufvertrag die oft verwendete Klausel, wonach der Käufer nicht für eine bestimmte Größe, Eignung oder Beschaffenheit der Liegenschaft haftet, so hindert dies die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen einer Kontamination nicht. Der Käufer einer kontaminierten Liegenschaft kann vom Verkäufer auch Schadenersatz verlangen, falls dieser rechtswidrig und schuldhaft gehandelt hat. Die Rechtswidrigkeit wird angenommen, wenn der Verkäufer keinen dem Vertrag entsprechenden Kaufgegenstand übergeben hat. Das Verschulden des Verkäufers wird vermutet. Ein Verkäufer haftet auch für sog. Mangelfolgeschäden (zB Gesundheitsschädigung, verzögerter Baubeginn). Schadenersatzansprüche sind innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis vom Schaden und Schädiger gerichtlich geltend zu machen.
HAFTUNG. Nach den öffentlich-rechtlichen Rechtsvorschriften wird in erster Linie der Verursacher eine Altlast zur Verantwortung gezogen. Kann dieser nicht herangezogen werden, sehen die meisten Gesetze eine (subsidiäre) Haftung des Liegenschaftseigentümers sowie des Rechtsnachfolgers vor, wobei in den einzelnen Materien unterschiedliche Kriterien für die Haftung des Liegenschaftseigentümers oder Rechtsnachfolgers aufgestellt werden.
Rechtsanwältin Dr. Manuela Maurer-Kollenz
www.fplp.at
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