Mietverträge weiterhin unter Beschuss

Eine Lawine gegen die Vermieter

Verfolgt man die Entwicklungen seit den berühmt gewordenen beiden OGH-„Klauselentscheidungen“ 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g ist man versucht, sich als Vermieter von einer, einmal schneller, dann wieder langsamer rollenden Nassschneelawine verfolgt zu sehen. Seitdem der OGH im Jahr 2006 einmal 39 Klauseln in einem Mustermietvertrag im Teilanwendungsbereich des MRG und 3 Klauseln im Vollanwendungsbereich des MRG als unzulässig beurteilt hat, herrscht bei Vermietern, aber auch bei Mietern völlige Verunsicherung, insbesondere zu den Erhaltungspflichten eines Mietobjektes samt Einrichtungen. Während die ersten höchstgerichtlichen Entscheidungen den Eindruck erweckten, eine Überbindung der Erhaltungspflicht auf den Konsumentenmieter – in der Regel der Wohnungsmieter – wäre gar nicht mehr möglich, hat die darauf folgende Judikatur, vermutlich unter dem Druck der zahllos publizierten Lehrmeinungen sehr differenzierte, leider nicht wirklich klärende Entscheidungen erlassen. Um auf den, im Frühjahr naheliegenden Vergleich mit der Nassschneelawine zurück zu kommen: einmal bewegt sich die Judikatur in Richtung Vermieterinteressen, dann wieder in Richtung Mieterinteressen, um einmal schneller, dann wieder langsamer in die eine oder andere Richtung zu gehen. Ziel der Lawine ist unbekannt. Ob sie in Zukunft auch Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten erfasst und in welchem Umfang, ist derzeit nicht abschätzbar. Jedenfalls scheint sie sich derzeit auch in diese Richtung hin zu bewegen. Der Bogen spannt sich derzeit von den zuerst genannten beiden Klauselentscheidungen über ca. 8 weitere OGH-Entscheidungen hin zu den jüngsten Entscheidungen 6 Ob 104/09a und 6 Ob 81/09v.

Verbandsklage versus Einzelprozess

Die in den letzten drei Jahren ergangenen Entscheidungen der Gerichte wurden in zwei unterschiedlichen Verfahrensarten gefällt. Ihren Ausgang nahmen sie in sogenannten Verbandsprozessen, die die Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte und der Verein für Konsumentenschutz mit Verbandsklagen nach dem KSchG anstrengten. In diesen Verfahren werden in Vertragsformularen verwendete Vertragsklauseln unter dem Maßstab der konsumentenfeindlichsten Auslegung geprüft. Daneben wurden Einzelprozesse zwischen Mieter und Vermieter geführt, deren Gegenstand der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückersatz von Kosten für von ihm getätigte Erhaltungsarbeiten, insbesondere der Thermenreparatur und –erneuerung, waren. In diesen Einzelprozessen kommt es zur Vertragsauslegung im Einzelfall und findet eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion statt. Dies bedeutet, dass im Einzelprozess ein Gericht eine Vertragsbestimmung nur bis zu dem gerade noch Erlaubten zusammenstreicht. Das führt zu dem Ergebnis, dass eine im Verbandsprozess für gänzlich nichtig erklärte Vertragsklausel in einem Rechtsstreit zwischen den Vertragspartnern durchaus, zumindest teilweise, als zulässig erkannt würde. Diese zwei unterschiedlichen Maßstäbe bei der Beurteilung von Vertragsbestimmungen muss man sich bei Lesen der Judikatur ständig vor Augen führen. In der Medienberichterstattung wird diesem Kriterium fast nie Bedeutung geschenkt.

Verbot des Ausschlusses der Gewährleistung oder gröbliche Benachteiligung

Die ersten beiden Klauselentscheidungen wurden so verstanden, dass beim Mietvertrag als Verbrauchergeschäft die Überbindung von den Vermieter kraft Gesetz (§ 1096 ABGB) treffenden Erhaltungspflichten auf den Mieter ein Verstoß gegen § 9 Abs 1 KSchG darstellt (kein Ausschluss bzw. keine Einschränkung der Gewährleistungsrechte des Verbrauchers vor Kenntnis des Mangels). Die darauf folgenden Entscheidungen in Einzelprozessen beschäftigten sich überwiegend mit der Frage, ob dies auch im Vollanwendungsbereich des MRG gilt oder ob die Regelung der Erhaltungspflicht des Vermieters in § 3 Abs 1 MRG eine Spezialnorm darstellt, die die in § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB geregelte Erhaltungspflicht des Vermieters verdrängt. Letzteres wurde schließlich bejaht, was zum Ergebnis hat, dass den Vermieter – sofern er vertraglich nicht umfassendere Erhaltungspflichten übernimmt – nur die in § 3 Abs 1 MRG geregelte Verpflichtung zur Behebung von im Inneren des Bestandobjektes bestehenden „ernsten Schäden des Hauses“ trifft. Mit anderen Worten: Die Reparatur oder den Austausch einer defekten Therme muss er nicht durchführen. Der Mieter wiederum muss aufgrund des Gesetzes (§ 8 MRG) das Mietobjekt lediglich warten und, soweit es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt, so instand halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Wen die Instandhaltung des Mietobjektes, die zwischen § 3 MRG und § 8 MRG liegt und in der Literatur oft als „Graubereich“ bezeichnet wird, trifft, ist nach derzeitiger Judikatur noch ungewiss. Ob die Überbindung auf den Mieter in diesem Graubereich zulässig ist bzw in welchem Umfang sie zulässig wäre, bleibt noch zu beantworten. Da das Recht auf Zinsminderung in Mietverträgen nicht ausgeschlossen werden kann, wäre es – zumindest nach derzeitiger Judikatur – möglich, dass der Mieter die Erhaltungsmaßnahmen vom Vermieter so erzwingt, dass er bei Schäden im Mietobjekt den Mietzins mindert, da der bedungene Gebrauch beeinträchtigt ist.

Die letzten beiden OGH Entscheidungen 6 Ob 104/09a (Einzelprozess im Vollanwendungsbereich des MRG zur Ausmalverpflichtung des Mieters bei Vertragsbeendigung) und 6 Ob 81/09v (Verbandsprozess im Teilanwendungsbereich des MRG zu Klausel über Wartungsverpflichtungen des Mieters zur Therme, Filteraustausch und Silikonfugenerneuerung) gehen in der rechtlichen Begründung einen anderen Weg. Es wird nicht mehr das KSchG bemüht, um Vertragsbestimmungen zu Fall zu bringen. Zur Begründung der Unzulässigkeit der Ausmalverpflichtung des Mieters und von Verpflichtungen zur jährlichen Wartung einer Therme und zur Erneuerung von Silikonfugen wird ausschließlich § 879 Abs 3 ABGB herangezogen. Derartige Verpflichtungen des Mieters wären jedenfalls keine Hauptleistung. Befindet sich eine derartige Regelung in AGB oder Vertragsformblättern oder einseitig vorformulierten individuellen Vertragstexten, so liegt eine gröbliche Benachteiligung im Sinne einer objektiven Äquivalenzstörung und eine „verdünnte Willensfreiheit“ des Mieters vor. Jede Abweichung von dispositivem Recht kann eine gröbliche Benachteiligung sein, wenn sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung finden lässt. Eine Abweichung einer Klausel von dispositiven Rechtsvorschriften ist schon dann gröblich benachteiligend und deswegen unzulässig, wenn sie unangemessen ist. Die gewöhnliche Abnutzung eines Mietobjektes sei durch den Mietzins abgegolten. Schon die ersten beiden Klauselentscheidungen haben, allerdings mit weniger Deutlichkeit als die jüngsten beiden höchstgerichtlichen Entscheidungen die Unzulässigkeit der Überbindung von Erhaltungspflichten auf den Mieter als eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB angesprochen. Nun ist die gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB zur vorrangigen Argumentation des OGH geworden, was weitreichende Konsequenzen hat: Diese Bestimmung ist auf alle Mietverträge mit vorformulierten Klauseln anzuwenden. Sie gilt bei Wohnungs- als auch bei Geschäftsraummieten, egal ob im Vollanwendungs-, Teilanwendungsbereich des MRG oder dort, wo das MRG gar nicht zur Geltung gelangt, somit auch bei Vermietung von Ein- und Zweiobjekthäusern und sogar bei Pachtverträgen.

Wohin bewegt sich die Rechtsprechung?

Ob die sachliche Rechtfertigung für das Abgehen von dispositivem Recht in den diversen Verträgen mit gleichem Maßstab oder unterschiedlichen zu messen sein wird, ist völlig offen. Wohin die sich derzeit noch langsam bewegende Lawine rollt, ob sie den einen oder anderen Bereich aussparen wird, ist nicht vorhersehbar. Geschäftsraumvermieter und selbst Einkaufszentrenbetreiber müssten jetzt die eisige Kälte der auf sie zu rollenden Lawine schon spüren. Vielleicht bringt sie der Sommer auch zum Schmelzen. Neue spannende Judikatur ist zu erwarten.

Dr. Manuela Maurer-Kollenz / Mag. Michael Kuen

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