WOHNRECHTSNOVELLE 2015: Erhaltungspflicht des Vermieters – Zubehöreigenschaft bei Wohnungseigentum

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Mag. Christoph Luegmair
Mag. Christoph Luegmair
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Eine große Wohnrechtsreform bleibt derzeit aus, die Regierungsvorlage zur Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) beschränkt sich auf zwei Punkte:

Im Mietrecht wird die Erhaltungspflicht des Vermieters auf Heizthermen und Warmwasserboiler ausgedehnt, wobei die Regelung auch für bestehende Mietverhältnisse gilt. Im Wohnungseigentumsrecht entfällt auch rückwirkend dieNotwendigkeit, Zubehörwohnungseigentum im Grundbuch gesondert eintragen zu lassen.

MIETE
Bislang traf den Vermieter im MRG-Vollanwendungsbereich sowie im Geltungsbereich des § 14a WGG keine gesetzliche Erhaltungspflicht für ein mitvermietetes Wärmebereitungsgerät. Die WRN 2015 schlägt vor, die Erhaltung von „Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen“ in den Katalog der Erhaltungspflichten des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG und § 14a Abs 2 WGG aufzunehmen. Die Materialien gehen davon aus, dass auch außerhalb situierte Geräte von der Erhaltungspflicht umfasst sein können, wenn sie ausschließlich zur Versorgung eines Mietobjekts dienen. Damit soll auch der in § 16 Abs 2 Z 3 MRG vorgesehene Zuschlag zum Richtwertmietzins im Fall der vertraglichen Übernahme der Heizungserhaltung durch den Vermieter entfallen.

Im Teilanwendungsbereich des MRG soll die Erhaltungspflicht von Wärmebereitungsgeräten für Wohnungsmieten nun zwingend den Vermieter treffen. Für Geschäftsraummieten bleibt es bei der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 ABGB.

Die neue Rechtslage soll am 01.03.2015 in Kraft treten. Nach dem Übergangsrecht gilt sie auch für bestehende Mietverhältnisse.

WOHNUNGSEIGENTUM
Der Oberste Gerichtshof hatte jüngst judiziert, dass ausschließlich der Grundbuchstand dafür maßgeblich ist, ob eine Räumlichkeit als Zubehör eines Wohnungseigentumsobjekts oder als Allgemeinteil zu qualifizieren ist (4 Ob 108/12d). In der Praxis wurde in der Vergangenheit oft das Zubehöreigentum an Keller oder Garten nicht im Grundbuch eingetragen. Nicht verbüchertes Zubehörwohnungseigentum ist laut Judikatur aber rechtlich nicht existent, die Reparatur des nichtverbücherten Zubehöreigentums scheiterte oft an den damit verbundenen Kosten und einer gemeinsamen Entscheidung der Wohnungseigentümer.  Nun soll die Rechtslage ohne Reparaturaufwand für die betroffenen Wohnungseigentümer an die Praxis der Vergangenheit angepasst werden. Nach der Neufassung des § 5 Abs 3 WEG erstreckt sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt automatisch auch auf Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung ein deutig „aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung in Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung“ ergibt. Auch bei Übertragungsvorgängen ist künftig keine gesonderte Eintragung im Grundbuch hinsichtlich des Zubehörs notwendig, sondern es genügt, dass der Vorgang im Grundbuch (zumindest durch die Aufnahme der Titelurkunde in die Urkundensammlung und das Aufscheinen der zugehörigen Tagebuchzahl) nachvollziehbar dargestellt wird. Zudem soll das Erfordernis der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Übertragung von Zubehör an ein anderes Wohnungseigentumsobjekt entfallen.

Die Änderungen sollen am 01.03.2015 in Kraft treten und gelten nach dem Übergangsrecht auch für bestehendes Wohnungseigentum und anhängige, aber noch nicht rechtskräftig abgeschlossene
Verfahren.

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Foto: beigestellt