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Übertragung von Liegenschaftseigentum innerhalb der Familie wird ab 2016 bedeutend teurer.

Clemens Gärner

Clemens Gärner

Mit der „größten Steuerreform aller Zeiten“, wie es derzeit in aller Munde heißt, wird die Erbschaftssteuer durch die Hintertür wieder eingeführt.

Bei der Übertragung von Immobilien und Grundstücken innerhalb der Familie müssen derzeit 2% vom 3-fachen Einheitswert an Grunderwerbsteuer bezahlt werden – unabhängig davon, ob die Immobilien verkauft, verschenkt oder vererbt wurden.

In Zukunft, geplant ab 1.1.2016, soll diese Steuer vom Verkehrswert (ein Vielfaches des Einheitswertes) der Liegenschaft berechnet werden. Künftig soll der Tarif außerdem gestaffelt werden:

Immobilienwert
bis 250.000 Euro…………………………0,5%
zwischen 250.000,- und 400.000,- Euro….2,0%
über 400.000,- Euro………………………3,5%

Berechnet wird die Steuer dabei allerdings entlang der Staffelung. Beispiel: Für eine Wohnung im Wert von 280.000 Euro fallen also 0,5 Prozent von 250.000 Euro und 2 Prozent von 30.000 Euro an. Bei 500.000 Euro beträgt die Steuer somit 7.750 Euro (1250 Euro für die ersten 250.000, 3000 Euro für die nächsten 150.000 Euro und 3500 Euro für die letzten 100.000 Euro).

Unklar ist derzeit noch, wie der Verkehrswert festzustellen ist und enthalten die Steuerreformpläne bis dato keine Angaben dazu. In den Steuerreformplänen nicht enthalten ist auch, wie in Zukunft entgeltliche Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie behandelt werden sollen.

Empfehlung:
Entscheidend ist der Unterschied zwischen Verkehrs- und Einheitswert. Wenn der Verkehrswert weniger als 12x so hoch wie der Einheitswert ist, gibt es eine Entlastung. Eine Faustregel besage zwar, dass der Verkehrswert ca das Zehnfache des Einheitswerts sei. Dies stimmt häufig aber nicht. Vor allem in städtischen Lagen oder den Speckgürteln ergibt sich schnell das 15- bis 20-fache. Und dann bringt die neue Regelung auch in der niedrigsten Tarifstufe eine Verteuerung. Bei teureren Immobilien wäre das sowieso der Fall. Auf dem Land kann es aber durchaus auch günstiger werden.

Immobilienbesitzer sollten daher zuerst einmal genau rechnen, ob sich eine Schenkung vor Inkrafttreten der neuen Regel auszahlt. Der Einheitswert kann beim Finanzamt erfragt werden, der Verkehrswert aufgrund von Preisspiegeln geschätzt werden.

Verkauf von Immobilien, Erhöhung der Immobilienertragsteuer:

Derzeitige Rechtslage:
Auch der Verkauf von Immobilien wird besteuert. Der aktuelle Steuersatz beträgt 25% vom Wert der Gegenleistung. Für Altimmobilien, das sind Immobilien, die vor dem 31.03.2002 (in Ausnahmefällen vor dem 31.03.1997) angeschafft wurde, beträgt der Steuersatz derzeit 3,5%.
Für Neuimmobilien (nach dem 31.03.2002 angeschafft) kann derzeit nach dem Ablauf des 10. Jahres jährlich ein Inflationsabschlag von 2% auf die Anschaffungskosten angesetzt werden.

Neue Rechtslage
Durch die Steuerreform 2016 soll der Steuersatz statt 25%, 30% betragen und für Altimmobilien 4,2% statt wie bisher 3,5%.
Der Inflationsabschlag für Neuimmobilien wird durch die Steuerreform beseitigt.

Aktuelle Rechtslage Grunderwerbssteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die den Erwerb von Immobilien besteuert. Sie wird bei jeder Immobilienübertragung fällig, egal ob es sich dabei um eine entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung handelt. Der Steuersatz beträgt im Allgemeinen 3,5%, in Ausnahmefällen 2% der Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich wird die Höhe der Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung bemessen. In bestimmten Fällen dient als Bemessungsgrundlage aber auch der Einheitswert. So sind etwa entgeltliche und unentgeltliche Immobilienübertragungen im Familienkreis begünstigt. Wird eine Immobilie zwischen Ehegatten, eingetragenen Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, Eltern, Kindern, Enkel-, Stief-, Wahl- oder Schwiegerkindern übertragen, wird die Grunderwerbsteuer derzeit mit dem begünstigten Steuersatz von 2% vom dreifachen Einheitswert bemessen.

1. Die Bemessungsgrundlage (§ 4 GrEStG) und der Steuersatz (§ 7 GrEStG) sind davon abhängig, ob ein Erwerb im Familienverband stattfindet oder außerhalb desselben.

Zum Familienverband gehören:
*) der Ehegatte, der eingetragene Partner, der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, ein Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind.
Der Steuersatz beträgt 2%.

Bei Erwerb durch eine dieser Personen ist sowohl bei entgeltlichen (zB Kauf, Übergabe gegen Ausgedinge) als auch bei unentgeltlichen (zB Schenkung, Erbschaft) Vorgängen der dreifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer; wenn nachgewiesen wird, dass 30% des gemeinen Wertes (Verkehrswertes) geringer sind als der dreifache Einheitswert, dann ist dieser nachgewiesene Wert die Bemessungsgrundlage.

*) Beim Erwerb von land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken durch eine dieser Personen ist – wenn die Steuerschuld ab dem 1. Jänner 2015 entsteht – sowohl bei entgeltlichen (zB Kauf, Übergabe gegen Ausgedinge) als auch bei unentgeltlichen (zB Schenkung, Erbschaft) Vorgängen der einfache Einheitswert die Bemessungsgrundlage. Dieser Einheitswert wird mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 2015 neu festgestellt.

*) Bei Erwerben durch Personen außerhalb des Familienverbandes:
Bei entgeltlichen Erwerben ist – wie schon bisher – grundsätzlich die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage.
Ist keine Gegenleistung vorhanden (Schenkung) oder kann diese nicht ermittelt werden oder ist die Gegenleistung geringer als der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstückes, ist der gemeine Wert (Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage; dies gilt auch bei Erbschaften (außerhalb des Familienverbandes).
Der Steuersatz beträgt 3,5%.

*) Der gemeine Wert ist entweder nachzuweisen (etwa durch ein Schätzungsgutachten) oder zumindest glaubhaft zu machen (zB durch den Kaufpreis, wenn das Grundstück kurz vor der Übertragung gekauft wurde oder durch vergleichbare Verkäufe in der näheren Umgebung).

2. Die unter bestimmten Voraussetzungen geltende Befreiungsbestimmung zur gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung der Ehewohnung (§ 3 Abs. 1 Z 7 GrEStG) steht nicht nur bei unentgeltlichen, sondern auch bei entgeltlichen Erwerben zu (etwa wenn der Ehepartner, der die Hälfte der Ehewohnung übernimmt, die aushaftenden Schulden zur Rückzahlung übernimmt).

3. Der „Betriebsfreibetrag“ von € 365.000 (§ 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG) steht weiterhin nur bei unentgeltlichen Erwerben zu, neu ist aber die Beschränkung auf Erwerbe im Familienverband. Erwerbern außerhalb des Familienverbandes steht der Freibetrag somit nicht mehr zu.
Unentgeltlich ist ein Erwerb dann, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden (Schenkung) oder nicht zu ermitteln ist (komplexe Scheidungsvereinbarung) oder die Gegenleistung entweder geringer ist als der dreifache Einheitswert oder 30% des – nachgewiesenen – gemeinen Wertes (bei land/forstwirtschaftlichen Grundstücken ab 1. Jänner 2015 geringer als der einfache Einheitswert).
Der Freibetrag steht auch bei Erbschaften (im Familienverband) zu.

4. Bei Grundstückserwerben im Zusammenhang mit Vorgängen, die dem Umgründungssteuergesetz unterliegen, bleibt weiterhin der zweifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage.
Wird ab 1. Jänner 2015 ein land-/forstwirtschaftliches Grundstück im Zusammenhang mit einem Vorgang erworben, der dem Umgründungssteuergesetz unterliegt, ist aufgrund des § 4 Abs. 2 Z 2 lit d GrEStG der einfache Einheitswert die Bemessungsgrundlage.

5. Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich mit Vertragsabschluss. Ist ein Vertrag aber von einer aufschiebenden Bedingung abhängig, entsteht die Steuerschuld mit Eintritt der Bedingung. Tritt ein Nachversteuerungstatbestand (etwa beim „Betriebsfreibetrag“) ein, entsteht die Steuerschuld in diesem Zeitpunkt.

Bei Erbschaften entsteht die Steuerschuld mit der Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung.

Ihr LINK zu Rechtsanwalt Clemens Gärner

www.gaerner-perl.at

UPDATE GrWV 2016:

Die Berechnung dieses Grundstückswertes erfolgt nach den Bestimmungen der Grundstückswerteverordnung 2016 (GrWV 2016).

Der Grundstückswert kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden:

  • Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes („Pauschalwertmodell“): Dabei wird der Grundstückswert nach folgender Formel ermittelt:
    [(anteilige) Grundfläche x 3-fachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100 %/71,25 %/60 %/40 %) x Altersminderung (100 % / 65 % / 30 %)]
  • Immobilienpreisspiegel: 71,25 % des anhand des Immobilienpreisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich (ab 1.1.2017 Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich) ermittelten Wertes.
  • Schätzgutachten

Hochrechnungsfaktoren und Baukostenfaktoren sind in der GrWV enthalten. Die Berechnung ist im Einzelnen diffizil und erfordert weit mehr Informationen über die Liegenschaft als bisher. Es ist davon auszugehen, dass die steuerliche Belastung in den meisten Fällen steigen wird. Vereinzelt kann es aber auch günstiger werden. So beispielsweise bei der Übertragung einer Liegenschaft, deren Grundstückswert nicht mehr als € 250.000,- beträgt an den Neffen, die Nichte oder an Bruder bzw Schwester.