Die richtige Höhe der Kaution ist bereits die halbe Miete

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Scheitz Czermak
Harald Czermak und Alexander Scheitz sind Partner bei TaylorWessing e|n|w|c Rechtsanwälte

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Obwohl seit dem Jahr 2009 im Mietrechtsgesetz Regelungen über die Kaution vorliegen, bestehen nach wie vor Unklarheiten.

Interessenkonflikt

Die Praxis zeigt, dass bei Vertragsverhandlungen die Höhe der Kaution in einem Spannungsverhältnis zwischen den Interessen des Vermieters und jenen des Mieters steht. Auf der einen Seite strebt der Vermieter nach höchstmöglicher Sicherheit für seine zukünftigen Forderungen, andererseits ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters und daraus folgend auch die Vermarktbarkeit des Objektes zu berücksichtigen.

Gesetzliche Regelungen im Bezug auf die Höhe der Kaution fehlen nach wie vor. Drei Monatsmieten dürften ein in Standardfällen übliches Maß sein, von dem jedoch oft deutlich abgewichen wird. Die Rechtsprechung verlangt lediglich eine Verhältnismäßigkeit zwischen Kaution und Sicherungsinteresse des Vermieters und sieht darüber hinausgehende Teile der Kaution als versteckte Ablösen und dadurch nichtig an, was zu einem Rückforderungsanspruch des Mieters führt. Dies wird jeweils unter Berücksichtigung des Einzelfalles geprüft.

Kautionshöhe

Betrachtet man die durchschnittliche Verfahrensdauer in Mietzins- und Räumungsverfahren, kommt man aber jedenfalls zum Schluss, dass bei säumigen Mietern drei Monatsmieten nicht ausreichen, um den gesamten Mietentgang abzudecken. Auch ohne Verzögerungstaktik des Mieters wird ein Gerichtsverfahren bis hin zur Räumungsexekution in der Regel bei Weitem nicht in drei Monaten durchführbar sein. Dazu kommt üblicherweise eine Phase des Zuwartens und Mahnung der unregelmäßigen Mietzahlungen, bevor sich Vermieter tatsächlich um gerichtliche Hilfe bemühen.

Neben dem zu besichernden Mietausfall sind auch mögliche Beschädigungen des Mietobjektes sowie allenfalls mitvermieteter Gegenstände und etwaige Verfahrenskosten zu beachten. Aus Sicht der Rechtsprechung muss auch die wirtschaftliche Situation des Mieters in die Abwägung einbezogen werden, was in der Praxis jedoch zu unangenehmen Situationen bei den Vertragsverhandlungen führen kann.

Für den Vermieter empfiehlt es sich jedenfalls, die potenziellen Risiken im konkreten Fall zu bewerten, dies einer Abschreckung von Mietern durch eine zu hohe Kaution entgegenzustellen und darauf aufbauend im Mietvertrag mit konkreter Begründung eine Kautionszahlung zu vereinbaren, die über drei Monatsmieten hinausgeht.

www.taylorwessing.com

Redaktion / Foto: Walter J. Sieberer

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