Rechtsunsicherheit aufgrund des mangelhaft begründeten Zubehör-Wohnungseigentum im WEG wird saniert!

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Alexander Mirtl
Alexander Mirtl

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Zuletzt wurde durch vereinzelte Medienberichte die Problematik in den Vordergrund gerückt, dass eine Vielzahl an Wohnungseigentumsobjekten in Österreich hinsichtlich des Zubehörs (Kellerabteile, Abstellplätze, Gartenflächen, etc) bzw. deren Eigenschaft als Zubehör nur mangelhaft begründet wären.

Diese Rechtsansicht fußt vorwiegend auf der OGH-Entscheidung 4 Ob 150/11d, wonach ausdrücklich ausgesprochen wurde, dass für eine sachenrechtlich wirksame Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum die Einverleibung des Umfangs des Zubehörs im Grundbuch (B-Blatt) erforderlich und sohin die Zubehörseigenschaft ersichtlich zu machen ist.

Zuletzt hat der OGH in der Entscheidung 4 Ob 108/12d an seiner Rechtssprechungslinie festgehalten, sodass damit im Markt eine gravierende Verunsicherung verbunden war. Effekt dieser Rechtssprechungslinie war, dass mangels ordnungsgemäßer Ersichtlichmachung die Zubehörseigenschaft zu verneinen ist und sohin an Kellerabteilen, Abstellplätzen, etc kein Zubehör-Wohnungseigentum begründet wurde und es sich sohin um Allgemeinflächen handelt. Einzelne Stimmen in der Literatur gingen sogar noch weiter und sprachen die Wirksamkeit der Wohnungseigentumsbegründung an sich ab. Seitens der einzelnen Länderkammern der Rechtsanwälte wurde zuletzt in Einschaltungen in Tageszeitungen zur Prüfung etwaiger Schadenersatzklagen gegen Bauträger und Voreigentümer (Verkäufer) bzw. Vertragserrichter aufgerufen.

Insbesondere bei schon länger bestehenden WEG-Anlagen mit in der Zwischenzeit vielfach eingetretenen Eigentumswechseln war eine Sanierung mangelnder Zubehörseigenschaft (obwohl im Nutzwertgutachten bzw. WEG-Vertrag ausdrücklich festgehalten) durch nachträgliche Ersichtlichmachung im Grundbuch defacto nicht mehr möglich. Eine legistische Lösung dieses Problems war daher zwingend notwendig und wird dies nunmehr durch Novellierung der Bestimmungen der §§ 5 und 58 im WEG im Zuge der Wohnrechtsnovelle 2015 erfolgen. Im Ministerrat wurde am 11.11.2014 die Novelle beschlossen, welche bereits mit 01.01.2015 in Kreft treten soll.

Der Gesetzgeber hat sich nach der vorliegenden Regierungsvorlage dazu entschieden, im Wege einer „Rückkehrlösung“ die Zubehörsproblematik zu sanieren. Die in der Praxis relevanten Probleme betreffen größtenteils Begründungsvorgänge bzw Begründungsmängel, die bereits in der Vergangenheit stattgefunden haben. Die nunmehr umgesetzte Rückkehrlösung soll auch für solche Wohnungseigentumsbegründungen und -erwerbe bzw. Zubehörübertragungen gelten, die vor dem Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015 stattgefunden haben.

Demzufolge soll sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt – ipso iure – auch auf die diesem Objekt nach Widmung, Nutzwertermittlung bzw. Nutzwertfeststellung und im Wohnungseigentumsvertrag zugeordneten Zubehörobjekte im Sinne des § 2 WEG erstrecken. In § 58 WEG (Übergangsbestimmungen) wird nunmehr ausdrücklich verankert, dass vorstehende Regelungen auch für jene Eintragungen gelten, die vor dem Inkrafttreten der Wohnrechtnovelle 2015 vorgenommen wurden.

Sohin umfasst die Eintragung des Wohnungseigentums am Hauptobjekt (Wohnung) auch dessen Zubehör mit, ohne dass es einer gesonderten Eintragung des Zubehörs im B-Blatt des Grundbuches bedarf. Notwendig ist hierfür allerdings, dass sich die Zubehörseigenschaft aus den zugrunde liegenden Urkunden zweifelsfrei ergibt (Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten bzw. Wohnungseigentumsbegründung auf Basis einer gerichtlichen Entscheidung).

Für bereits in der Vergangenheit ordnungsgemäß im B-Blatt ersichtlich gemachtes Zubehör zu einem Wohnungseigentumsobjekt bedeutet dies auf Basis der vorliegenden Erläuterungen zur Regierungsvorlage, dass damit die Voraussetzungen für die wirksame Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum gleichsam „übererfüllt“ wären. Für die Praxis ist zur geplanten Umsetzung dieser Regelungsinhalte in der Wohnrechtsnovelle 2015 festzuhalten, dass damit die Rechtssicherheit wieder hergestellt wird. Die sich dargestellten Problematiken sind damit (aus derzeitiger Sicht) behoben.

Rechtsanwalt Dr. Alexander Mirtl

www.lughofer.com

Redaktion / Foto: Walter J. Sieberer