Übertragung von Liegenschaftseigentum innerhalb der Familie

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Dr. Dimitar Hristov, Partner und Leiter der Steuerrechtspraxis bei DLA Piper und Associate Mag. Constanze Plischnack
Dr. Dimitar Hristov, Partner und Leiter der Steuerrechtspraxis bei DLA Piper und Associate Mag. Constanze Plischnack

Seit 1. Jänner 2016 hat sich steuerreformbedingt im Bereich der Immobilienbesteuerung insbesondere auf dem Gebiet der Grunderwerbsteuer einiges getan. Änderungen bei Übertragungen von Liegenschaftseigentum innerhalb der Familie wurden unter anderem in Bezug auf die Bemessungsgrundlage (Verkehrswert anstatt Einheitswert) vorgenommen und es wurde ein gestaffelter Besteuerungstarif eingeführt.

In den sonstigen steuerlichen Bereichen (Immobilienertrag- und Umsatzsteuer, aber auch Privatstiftungsbesteuerung und Gerichtsgebühren) gab es kaum Änderungen, jedoch sind diese Bereiche nach wie vor auch bei Übertragungen innerhalb der Familie von höchster Relevanz.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer besteuert sowohl den entgeltlichen als auch den unentgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken. Grundsätzlich sind beim entgeltlichen und beim unentgeltlichen Erwerb unter Lebenden sowohl der Übergeber als auch der Übernehmer Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer, jedoch ist es in der Praxis üblich, dass vertraglich vereinbart wird, dass der Übernehmer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. Beim unentgeltlichen Erwerb von Todes wegen bzw bei Schenkungen auf den Todesfall ist der Erwerber Steuerschuldner.

Außerhalb des Familienverbandes beläuft sich die Grunderwerbsteuer bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen auf 3,5% vom Kaufpreis, bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen kommt der s.g. (begünstigte) Stufentarif zur Anwendung. Die gestaffelte Steuer des Stufentarifs beträgt:

  • 0,5% für die ersten 250.000 EUR des Grundstückswertes,
  • 2% für die nächsten 150.000 EUR des Grundstückwertes,
  • darüber hinaus 3,5% des Grundstückwertes.

Werden Grundstücke innerhalb des Familienkreises übertragen, gelten für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer einige Sonderregelungen. So sind Übertragungen im Familienkreis immer als unentgeltliche Übertragungen einzustufen und unterliegen immer dem beschriebenen (begünstigten) Stufentarif, selbst wenn sie entgeltlich sind und somit eigentlich mit 3.5% vom Kaufpreis zu besteuern wären. Der Familienkreis (§ 26a (1) GGG) umfasst derzeit den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers. Wird ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich innerhalb der Familie übertragen, so unterliegt es einer Grunderwerbsteuer iHv 2% vom Einheitswert des Grundstücks.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel: Bei (entgeltlicher oder unentgeltlicher) Übertragung einer Immobile im Familienkreis, welche einen Immobilienwert von 300.000 EUR hat, werden die ersten 250.000 EUR stets mit 0,5 % versteuert, was 1.250 EUR entspricht und die darüber hinausgehenden 50.000 EUR werden stets mit 2 % versteuert, was 1.000 EUR entspricht. Insgesamt wurde somit eine Grunderwerbsteuerbelastung in Höhe von 2.250 EUR berechnet. Würde die Immobilie entgeltlich außerhalb des Familienkreises übertragen werden, käme es hingegen zu einer Steuerbelastung von EUR 10.500 (3,5% vom Kaufpreis, der annahmegemäß dem Immobilienwert entspricht; bei unentgeltlichem Erwerb bleibt die Steuerbelastung gleich). Unentgeltliche Erwerbe, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben, müssen für die Ermittlung des Stufentarifs zusammengerechnet werden.

Außerhalb des Familienverbandes gilt Unentgeltlichkeit, soweit die Gegenleistung weniger als 30% des Grundstückswertes ausmacht, Teilentgeltlichkeit, soweit die Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswertes liegt, und Entgeltlichkeit, soweit die Gegenleistung über 70% des Grundstückswertes liegt. Wie oben bereits erwähnt, unterliegt der unentgeltliche Teil dem Stufentarif, der entgeltliche Teil dem normalen Grunderwerbsteuertarif in Höhe von 3,5%. Bei teilentgeltlichen Erwerben wird dieser aufgeteilt und der unentgeltliche Teil unterliegt dem Stufentarif und der entgeltliche Teil dem normalen Grunderwerbsteuertarif.

Zu klären wäre nun noch die Frage, wie sich die Bemessungsgrundlage errechnet. Grundsätzlich wird diese vom Wert der Gegenleistung (regelmäßig somit vom Kaufpreis) bemessen, jedoch – insbesondere bei entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie – mindestens vom Grundstückswert. Zur Ermittlung dieses Grundstückwertes besteht dabei Wahlfreiheit zwischen drei unterschiedlichen Methoden (im Detail durch eine eigene Verordnung geregelt):

  • Der Grundstückswert kann aus der Summe aus dem errechneten dreifachen Bodenwert und dem (anteiligen) Wert des Gebäudes berechnet werden (pauschales Sachwertermittlungsverfahren oder kurz: „Pauschalwertmethode“). Daher ist der Grundstückswert die Summe des aufgrund der letzten Einheitswertermittlung errechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes, multipliziert mit dem gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor laut Grundstückswertverordnung. Der (anteilige) Wert des Gebäudes ergibt sich aus der Multiplikation der Nutzfläche mit dem Baukostenfaktor. Berücksichtigt und abgezogen werden dabei Bauweise-/Nutzungsminderungen sowie die Altersminderungen.
  • Zur Ermittlung des Grundstückswertes kann auch ein aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert, abzüglich eines etwaigen Abschlags verwendet werden. Seit 2017 ist der zuletzt von der Statistik Österreich veröffentlichte Immobilienpreisspiegel zu verwenden und 71,25 % des dadurch ermittelten Wertes als Grundstückswert heranzuziehen.
  • Der Grundstückswert bzw. der geringere gemeine Wert kann auch durch ein Gutachten von einem Immobiliensachverständigen nachgewiesen werden.

Vollständigkeitshalber sind bei Übertragungen innerhalb der Familie auch sämtliche Befreiungen von der Grunderwerbsteuer zu beachten (vor allem bei Betriebsvermögen) welche jedoch im Einzelfall genauer zu prüfen sind, sowie bestimmte Erwerbsvorgänge (Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften, Anteilsvereinigung und Anteilsübertragung bei Personen- und Kapitalgesellschaften) und Vorgänge nach dem Umgründungssteuergesetz, bei welchen die Grunderwerbsteuer 0,5% beträgt.
Eintragungsgebühren

Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchsgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden. Somit wird zusätzlich zur Grunderwerbsteuer auch eine Eintragungsgebühr im Grundbuch in Höhe von 1,1% erhoben. Für begünstigte Erwerbsvorgänge im Familienkreis (§ 26a (1) GGG) errechnet sich die Bemessungsgrundlage aus dem dreifachen Einheitswert, sie darf jedoch höchstens 30 % des Verkehrswertes betragen (Preis, welcher im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre, entspricht in der Praxis dem oa Grundstückswert bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage). Ansonsten, bei Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienkreises, gilt der Verkehrswert (meist Kaufpreis) als Bemessungsgrundlage.

Umsatzsteuer

In der Regel ist der Verkauf von Immobilien durch einen Unternehmer von der Umsatzsteuer befreit. Jedoch kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht ausgeübt werden. In diesem Fall werden 20% Umsatzsteuer fällig. Vorzüge kann die Ausübung der Option in Bezug auf die Vorsteuerberichtigung haben. Bei einer „unechten“ Steuerbefreiung würden Vorsteuerbeträge grundsätzlich nicht abzugsfähig sein. Das bedeutet, dass die in der Vergangenheit geltend gemachten Vorsteuern (teilweise) berichtigt (Rückschau bis zu 20 Jahren) und an das Finanzamt jahresanteilig (je nach unternehmerischer Nutzungsdauer) zurückgezahlt werden müssten und somit zum Kostenfaktor werden. Um das zu verhindern, besteht eben die Möglichkeit, in die Umsatzsteuerpflicht zu optieren und dadurch eine Vorsteuerberichtigung zu vermeiden. Welche Option die kostengünstigere ist, muss im Einzelfall ausgerechnet werden. Maßgeblich wird auch sein, ob der Käufer selbst Unternehmer ist und dadurch die Umsatzsteuer als Vorsteuer wieder vom Finanzamt zurückholen kann und somit nicht zum Kostenfaktor wird. Zu beachten ist, dass die Umsatzsteuer die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintragungsgebühr erhöht und einen Kostenfaktor darstellt.

Wird die Immobilie unentgeltlich übertragen, so unterliegt das entnommene Grundstück beim schenkenden Unternehmer der s.g. Eigenverbrauchsbesteuerung, sofern er in die Steuerpflicht optiert, andernfalls ist die Entnahme von der Umsatzsteuer zu befreien, mit den zuvor angeführten Berichtigungsfolgen. Optiert der entnehmende bzw schenkende Unternehmer in die Umsatzsteuerpflicht, kann der Erwerber die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückerstatten lassen, wenn er das Grundstück weiterhin unternehmerisch nutzt.

Immobilienertragssteuer

Zu beachten ist der Unterschied der Immobilienertragsteuer und der Grunderwerbsteuer. Die Immobilienertragsteuer besteuert den erzielten Gewinn, der bei der entgeltlichen Veräußerung eines Grundstückes entsteht und wird vom Veräußerer geschuldet. Der Veräußerungsgewinn (Unterschiedsbetrag zwischen historischen Anschaffungskosten bzw Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis) wird mit einem Steuersatz von 30% besteuert. Altimmobilien, das sind Immobilien, die vor dem 31.03.2002 (in Ausnahmefällen vor dem 31.03.1997) angeschafft wurden, werden effektiv mit einem Steuersatz von 4,2% besteuert. Unentgeltliche Übertragungen von Immobilien unterliegen nicht der Immobilienertragsteuer.

Zuwendungen an Privatstiftungen

Die Steuerfolgen einer Zuwendung von Grundstücken an eine Privatstiftung sind nicht im Stiftungseingangssteuergesetz, sondern im Grunderwerbsteuergesetz geregelt und im Gegenzug von der Stiftungseingangssteuer befreit. Unentgeltliche als auch teilentgeltliche Erwerbe unterliegen dem Stufentarif in der Grunderwerbsteuer (siehe dazu oben) und zusätzlich dem Stiftungseingangssteueräquivalent in Höhe von 2,5%. Die Bemessungsgrundlage lässt sich aus der Differenz des Grundstückswertes und einer allfälligen Gegenleistung bestimmen.

www.dlapiper.com

Fotos: beigestellt, Walter J. Sieberer

 

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